婚前按揭贷款买房 婚后共同还贷 离婚如何分割

[案情］ 1995年5月，王某通过按揭方式购买住房一套价值10万元，首付款3万元，银行贷款7万元。1995年8月王某与李某喜结连理，婚后双方以共同收入偿还贷款，双方于2005年5月还清银行所有贷款。2006年3月王某与李某双方因感情不和为由诉至法院要求离婚，在庭审中，双方对离婚和子女抚养均无异议，但对房屋分割问题发生争议，王某认为房屋是其婚前所卖应属于婚前个人财产，而李某则认为房屋贷款是双方婚后共同偿还的应属于夫妻共同财产。 　　在本案审理过程中，该房屋经评估价值29万元。 　［争议］ 　　本案在审理过程中，共形成两种意见。第一种意见认为，根据《婚姻法》对婚前个人财产的界定来看，双方所争议的房屋是在婚前所购买，王某购买所做贷款应视为王某一方在婚前所欠债务。婚后双方共同偿还该债务的，应视为对王某婚前个人债务的偿还，由王某在婚姻关系解除时给付李某共同偿还部分款项7万元；第一种意见认为，购房作为人身之大事，如果王某婚前没有按揭贷款买房，婚后双方也将通过按揭贷款等方式购房，由于王某婚前购房行为，婚后双方无再购房需求，双方将全部精力用于偿还银行购房贷款，双方对房屋的最终获得都付出了艰辛的努力，如果将房屋作为婚前一方按揭贷款购房人所有，则对婚后一方有失公平，为了维护法律的公平公正，综合考虑双方的利益，应将王某婚前购房首付款作为王某婚前个人财产从房屋的现有价款中予以刨除，对剩余部分应作为夫妻共同财产，房屋由双方通过协商、竞价等方式取得；第三种意见认为，根据物权法及婚姻法的相关规定，房屋为王某在婚前按揭贷款所卖，应作为王某婚前个人财产，对婚后双方共同偿还贷款部分应视为对王某婚前个人债务的偿还，由王某挺出这部分钱的一半。另外由于房屋增值的实际情况，对房屋增值部分作为双方的共同财产平均分割。 　　［评析］ 　　在此，笔者同意第三种意见。 　　对于一方婚前按揭贷款买房、婚后共同偿债的房屋分割问题，我国的《婚姻法》及其他相关法律均未作明确规定，但笔者认为，我国《婚姻法》对婚前个人财产、婚后夫妻共同财产的规定是为了维持婚姻的稳定性，防止一方以结婚等手段来侵占财产，保护另一方的合法权益。在此笔者将试分析一方婚前按揭贷款买房、婚后共同偿债的房屋分割问题。 　　一、一方婚前按揭贷款买房、婚后共同偿债的房屋所有权的归属 　　关于房屋所有权的取得方式，我国法律共设置了两种情形：一是原始取得，一是继受取得。 　　房屋所有权的原始取得是指由于一定的法律事实，根据法律的规定，取得新建房屋、无主房屋的所有权，或者不以原房屋所有的人的权利和意志为根据而取得房屋的所有权。其主要包括依法建造房屋、依法没收房屋、收归国有的无主房屋、合法添附的房屋（如翻建、加层）等方式取得。 　　房屋所有权的继受取得，是指根据原房屋所有人的意思接受原房屋所有人转移之房屋所有权，是以原房屋所有人的所有权和其转让所有权的意志为根据的。其主要包括房屋买卖、房屋赠与、房屋相互交换、继承等方式取得。 　　本案中，王某通过按揭贷款方式与开发商形成房屋买卖合同关系，与银行之间形成抵押贷款合同法律关系，其通过这两种不同的法律关系取得了房屋的所有权，只是房屋所有权的行使受到限制，故本案可以认定王某在婚前即取得了房屋的所有权。 　　那么李某是否能因婚后共同还贷行为取得房屋的所有权？我们来看一下上述所说的房屋所有权的取得方式，本案中，房屋是开发商所建，故李某不能因原始取得方式获得房屋所有权。而对于房屋的继受取的，我国法律规定的较为详细即房屋买卖、赠与、继承等方式取得，而李某并未具有上述几种法律行为或事件，故李某不能依次理论取得房屋所有权。同时最高法关于《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第19条规定，夫妻一方婚前个人财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。 　　综上，笔者认为本案争议的房屋应为王某所有。上海市高级人民法院的意见“夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，产证登记在自己名下的，该房屋仍为其个人财产。”也印证了这一观点。 　　二、对李某婚后参与偿还购房行为的认定 　　通过上述分析，我们可以看出房屋的所有权归属于李某，但其在购房时同时形成了7万元的银行按揭贷款，由于这部分贷款系婚前所借故应当属于婚前个人债务。关于李某、王某二人共同偿还王某个人债务的行为，应视为两人将夫妻共同财产填补了李某婚前个人债务。如果没有这笔债务的存在，李某王某二人将存在7万元的财产，故在两人夫妻关系解除时由王某给付李某7万元的一半即35000元。 　　三、对于房屋在婚后增值部分所有权的归属 　　我国《婚姻法》第十七条规定“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。” 　　本案中原被告双方所争议的房屋在婚后增值部分是否属于以上范畴，笔者认为该部分财产应属于夫妻共同财产范畴。 1、从司法解释的相关规定来看 　　最高人民法院关于婚姻适用若干问题的解释规定婚姻关系存续期间一方以个人财产投资的所得属于夫妻共同财产。房屋，人们生活所必需的场所能否作为对财产的投资，笔者认为如果王某在婚前没有购买房屋的情况下，其不可能带来房屋的增值收益。在现实生活中，男子通常被负有养家糊口的重担，有无房屋通常称为很多女子的择偶对象，为了取得更好的婚姻，生活的安定，人们通常将所有积蓄用于购房，婚前购房的行为给购买人带来了一系列很多的利益，故笔者认为婚前购房行为视为一种投资，由此而生的收益应为夫妻共同财产。 2、从《婚姻法》区分婚前个人财产和婚后夫妻共同财产的目的来看 　　我国《婚姻法》区分婚前个人财产、婚后夫妻共同财产，是为了防止一、不劳而获和利用婚姻手段谋取他人财产的不良行为，保护婚前财产所有人的合法权益，平衡婚姻双方当事人的合法权益，创建和谐的社会环境。而本案中王某仅在婚前对房屋投资了3万元，而李某与其在婚后共同偿还了7万元，房屋在10年时间里增值了19万元，这19万元的增值应视为双方共同投资行为，如果将19万元增值利益全部判归王某，将不利于保护李某的权益，不利于双方利益的平衡，有违婚姻法设立的初衷。为了平衡双方当事人的合法权益，社会主义和谐社会的创建，笔者认为应将婚前房屋婚后增值部分作为夫妻共同财产。 3、从法律的实施效果来看 　　法之所以被人们所遵守，不仅因为它的强制性，同时也因为它的公平公正性，通过法的实施，人们合理的利益受到保护，人们合理的期望能够实现，即法实施的社会效果能得到人们的首肯。 　　房屋作为人们生活的重要财产，可能倾其一生才能得到一栋房屋，稍有处理不当将带来较为恶劣的社会效果。本案中，如果将婚后房屋增值部分作为一方婚前个人财产的话，将因婚后另一方的行为带来两种不同的法律效果，不利于维护家庭的稳定，也不利于对弱者利益的保护。例如，在本案中，李某仅是参与婚后共同还贷，没有对房屋再处分的情况下，其只能分得共同还款的一半即35000元。但是如果，李某在婚后将该房屋转卖他人，再通过按揭贷款购买房屋的话，根据《婚姻法》的在婚后取得房屋所有权的话应属于夫妻共同财产，在离婚对财产分割时，能分得现有放款扣除一方婚前投资的一半，在本案中即是13万元。从此，我们可以看出，在这两种行为下，李某对房屋的贡献是相同的为该房屋的最终取得也付出了很多的心血，，仅因对房屋是否在处分即在分割夫妻共同财产时，取得的利益大不相同，显属不合理，我们不能李某在婚前未参与购买、婚后再处分而否认其对房屋所做的贡献。故笔者认为将婚前房屋婚后增值部分作为夫妻共同财产更为合理，更能兼顾公平公正，取得良好的法律社会效果。 　　综上，笔者认为，本案中双方争议的房屋所有权应属王某所有，王某同时应给付李某婚后还款和房屋增值部分的一半即13万元。

《婚姻法解释三》第十条：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷； 不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。 双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。