无产权证的房屋租赁合同如何解释?
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法律、行政法规并未强制性要求签订房屋租赁合同时必须取得房屋产权证,本案租赁房屋系开发商合法兴建,未取得产权证仅因为办理程序原因,并无可能导致产权证无法取得的法律瑕疵,且租赁房屋产权并无争议,房屋租赁合同是双方真实意思表示。另外,租赁合同备案登记不是合同生效的前提,不影响合同效力,租户以没有房产证和未办理备案登记为由主张租赁合同无效,没有法律依据,不予支持。但是,开发商没有证据证明签订租赁合同时已向租户明示尚未取得房屋产权证,致使租户在一定期限内无法取得营业执照,给租户造成损失,开发商应承担相应责任。但同时,餐厅消防验收的责任方为餐厅经营者(即租户),租户未办理消防验收,是不能取得营业执照和被行政处罚的共同责任人。据此,法院判令房屋租赁合同有效,双方继续履行,对处罚损失和不能经营期间的损失,双方按过错责任分担。
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租赁合同的无效司法解释是,房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益,合同无效。
关于房屋租赁合同纠纷的司法解释是: 1.出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。 2.出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。
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