一、不动产转移以什么为准

不动产所有权转移以办理登记手续为准。不动产指无法移动或移动后会导致形状、性质改变的物。不动产所有权的特点在于其移转必须采取特定的方式。关于不动产所有权的转移，现代各国法律一般都明确规定了登记公示的原则，我国相关法律亦规定了不动产所有权的转移以登记为准。

二、不动产所有权的转移时间

一般认为，我国《民法典》规定的“标的物所有权自标的物交付时转移”中的交付应仅指动产的交付，而对不动产的所有权移转时间，属“法律另有规定”，即《民法典》所称之例外情况。

如前文所述，我国法律对于不动产标的物所有权转移的方法规定为登记，因此，虽然不动产的转移也有交付行为的发生，如交付房屋钥匙等，但并不以交付的时间为所有权转移的时间，不动产所有权转移的时间即为不动产变更所有权的登记时间。这一规定与大多数国家的法律规定是一致的，如《瑞士债法典》第235条第1款规定：“于不动产，只有在土地登记簿登记后，所有权始得转移。”

关于所有权的转移，实践中争议较大的是如何认定飞行器、船舶、机动车辆所有权转移的时间。传统观点认为，飞机、船舶、车辆虽然系动产，但因为其价值较大，又被称为拟制不动产，在法律上应当准用关于不动产的规定，即以登记时间认定所有权的转移时间，相关法律亦作出了登记转移所有权的规定，如我国《民用航空法》第14条规定对船舶、民用航空器所有权的取得、转让和消灭都应当向主管部门登记。笔者认为此观点值得商榷。因为飞行器、船舶、机动车辆属于动产，占有可以起到所有权公示的作用，且《民法典》中有关买卖合同的规定对动产所有权的转移仅规定了交付的方式，并未针对飞机、船舶、机动车辆所有权的转移作出特别规定，相关法律中虽然作出了登记的规定，但并未明确登记的性质为所有权的取得方式。如我国《海商法》第9条规定：“船舶所有权的取得、移转和消灭，应当向船舶登记机关登记，未经登记，不得对抗第三人。”在此，登记的性质明确为“对抗要件”。《民用航空法》及《机动车登记办法》中有关登记的规定亦如此类，均从方便行政管理部门履行行政管理职责为出发点作出的规定，与所有权的转移没有直接关联。所以，笔者倾向认为，飞行器、船舶、机动车辆等所有权的转移时间仍应适用动产所有权转移的规定，依交付时间确定所有权转移的时间，但如未在相关行政管理部门办理登记，不得对抗善意第三人。

最新资讯(《民法典》2021年1月1日起生效)

第六百四十一条【所有权保留】当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。

出卖人对标的物保留的所有权，未经登记，不得对抗善意第三人。

三、不动产转移登记流程是什么

（一）商品房转移登记：开发商处领取《房产总证》、销售票据、加盖开发商公章的营业执照、《房屋权属转移登记申请书》和《授权委托书》，五楼契税大厅交纳契税，维修资金窗口交纳维修资金，大厅提交资料申请登记、领取受理收件单，登记机构审核。

买方（代理人）凭受理收件单、身份证到发证窗口交费领取《房产证》。个人房屋买卖转移登记：买卖双方签订《房屋买卖合同》，契税大厅交纳契税，核税窗口交纳营业税、个人所得税、价格调节基金等。

（二）买卖双方（或代理人）到大厅提交资料申请登记、领取受理收件单，登记机构审核，买方（代理人）凭受理收件单、身份证到发证窗口交费领取《房产证》。

（三）经济适用住房转移登记：市住建局住房办办理购买经济适用住房审批手续，市地税局开具销售不动产票据，售房单位处领取《房产总证》、加盖单位公章的《房屋权属转移登记申请书》、《授权委托书》和营业执照或机构代码证。

契税大厅交纳契税，核税窗口交纳价格调节基金，大厅提交资料申请登记、领取受理收件单，登记机构审核。