一、借名买房如何认定依据是什么

借名买房的认定依据是实际买房人与被借名人有签订相关的合同，如果合同没有违反相关的法律法规就是有效的，但是有合同无效是由，或者违法违规，就是无效的。

《民法典》第五百零二条

依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

第一百五十三条

违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

违背公序良俗的民事法律行为无效。

第一百五十四条

行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

第一百五十五条

无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。

二、借名买房有哪些现实原因

第一、为规避法律政策；购买房产需要一定的资格的时候，事实购房人没有资格购买，而登记购房人具有资格购买是最常见的情形。比如，有些人不具备购买经济适用房的条件但是又想买这样的房屋，就只能借他人名义买房。再比如，已经拥有住房的居民以他人的身份证登记购买房屋，以规避“限购令”关于不得购买第二或第三套住房的规定。

第二、借用他人资格享受某种购房优惠；比如，只有具有城镇户口的在岗职工，才能享受住房公积金贷款。购房人没有资格办这种贷款的时候，于是以别人的名义办理公积金贷款。

第三种情况是，转移财产以逃避债务；债务人不履行到期债务的，债权人有权要求债务人以其所有的动产或不动产偿还债务。有些债务人为了隐匿财产，恶意躲债，事先就把房屋登记在他人名下，给债权人和法院以自己无财产的假象；

第四、为了简便手续，减少税费；比如，父母为了逃避将来有可能开征的遗产税以未成年人的名义购买房屋等等情况。

三、借名买房但房子被卖了怎么办

最好是双方协商解决，如果协商不成，请双方都认可的人员进行调解。如果调解不成，只能向法院起诉。按照规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

当事人超越经营范围订立的合同的效力，应当依照有关规定确定，不得仅以超越经营范围确认合同无效。

合同无效的情况包括造成对方人身损害的，因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

“借名买房”指自限购政策施行之后，部分有购房需求的人失去了购房资格，即使能签买卖合同，也无法在房地产中心进行交易过户。在此情况下，个别购房者采用了“借名买房”的方式，即以父母、子女或者其他人的名义购房，而购房款项却由购房者自己支付。

借名买房也是需要进行贷款的支付的，按照实际的情况进行贷款的支付，如果借名买房的房子被卖了可以进行协商，协商不成，请双方都认可的人员进行调解，调解不成，向法院起诉，借名人在房贷审批下来后不还贷，或者无力偿还贷款，出名人自己掏钱也得按时还款。