物业管理的收费标准是怎样?

根据国家计委、建设部印发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，物业管理服务收费根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费，实行政府定价或政府指导价，由省、自治区、直辖市物价部门根据当地经济发展水平和物业管理市场发育程度确定。凡属于为物业产权人、使用人个别需要提供的特约服务，除政府物价部门规定有统一收费标准者外，服务收费实行经营者定价。

如果是实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理行政主管部门意见后，以独立小区为单位核定。实行政府指导价的物业管理服务收费、物业管理单位可在政府指导价格规定幅度内确定具体收费标准。实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理单位与小区管理委员会或产权人代表、使用人代表协商议定，并应将收费项目和收费标准报当地物价部门备案。

物业管理费主要由三部分构成，即:公共性服务收费、公众代办性服务收费和各类维修养护基金。

1)公共性物业管理费是物业管理公司维持日常管理、提供居住小区最基本服务所需花费的费用。国家计委、建设部印发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》规定，公共性服务收费由8个部分构成，即管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费;公共设施、设备日常运行、维修及保养费;保安费;办公费;物业管理单位固定资产折旧费;法定税费。与以上8项无关的任何费用都属于不合理的公共性物业管理费。

例如北京市的物业管理收费，根据1997年出台的《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》，收费项目包括:

1、存车费。自行车48元/年、大型机动车2520元/年、小型机动车1800元/年。

2、保洁费:36元/年。

3、保安费:36-60元/年。

4、装修垃圾外运费:20元/居室(一次交付)。

5、进住手续费:2元(一次交付)。??

6、生活垃圾外运费:7元/年。

7、管理费:一般乙类、甲类住宅的管理费分别为2.4元/平方米.年、2.82元/平方米·年。

8、各项费用统收费:12元/年。

9、共用电视天线费:12元/户·年。

10、化粪池清淘费:24元/年。??11、小修费:155元/年。

12、中修费:554元/年。

13、小区公共设施维修费:81元/年。

14、供暖费:1296元/采暖季。

其中，使用人的交费项月为1、2、3、4、5、6、8。产权人的交费项目为7、9、10、11、12、13等，此外还有电梯费和高压水泵费及大修费(实际发生时，由产权人支付)视具体情况而论。而上海市的物业管理收费标准根据《上海市商品住宅物业管理服务收费暂行办法》，其内容和建设部印发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》相差不多，差别只在于所定的费用率不同，收费项目都是8条。

(2)公众代办性服务收费，是物业管理单位代替水、电、煤气、天然气、供暖、电话等市政部门向住户收取的各项相关费用。执行的是代收、代缴的工作;不应该从中加价渔利。目前很多住户都反映这部分收费远远高于法律规定的水平，这主要是由于发展商没将该项目连通水、电、热、气等市政网，采取自建锅炉、自采水源等方式提供这些服务。虽然节省了项目开发费用，但是住户使用这些资源时，费用却大大的增加。对于这些问题，一定要在签定购房合同之前了解清楚，否则事后很难解决。

(3)维修养护基金，是用来对住宅共用部位和共用设施、设备进行维修、养护的基金，电梯、供热或电力系统等共用设施进行大修或报废后重置的费用主要出自这项基金。这笔基金的数额原则上多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%，由业主一次性或分次筹集。维修基金应专户存人银行，专项用于共用部位和共用设施、设备的维修养护，不得娜作他用。

(4)保险费。物业管理公司以本小区楼宇主体结构及共用设施设备名义投保财产，其宗旨是在购房者物业遇到损失时，能得到及时赔偿，其投保额度及费率按保险公司规定办理。

经物价部门核定的或由物业管理单位与小区管理委员会或物业产权人代表、使用人代表协商议定的收费项目、收费标准和收费办法应当在物业管理合同中明文约定。物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费方法应在经营场所或收费地点公布。物业管理单位应当定期(一般为6个月)向住户公布收费的收入和支出账目，公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施，接受小区管理委员会和物业产权人，使用人的监督。而且，物业管理服务费用，经约定可以预收，预收期限不得超过三个月。但未受业主委员会或者业主、使用人委托，物业管理企业自行提供服务收费的，业主或者使用人可以不支付。