【事件经过】
周某系歙县桂林镇桂林村村民。1992年1月,歙县土地管理局批准了周-新的建设用地申请,同意其使用面积0.125亩的土地用于建房。审批的土地中,包含了周-新农村集体土地承包经营权证载明的地名“门前”的水田0.72亩的一部分。但周-新并未使用该土地建房。2005年,周-新的胞弟周-胜建猪栏,该猪栏占用了周-新所审批的部分土地。2015年6月11日,周-胜以208800元的价格将自己的房屋连同该猪栏卖给了外村人马某。房屋交付使用后,周-新提出异议。协商无果后,周-新提起民事诉讼,请求法院判令周-胜与马某签订房屋买卖合同中的猪栏买卖条款无效。
歙县人民法院审理认为,农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人,该买卖合同无效。马某系该县溪头镇竦坑村人,并非桂林镇桂林村集体组织成员,其与周-胜所签订的房屋买卖合同,违反法律规定。周-新主张该买卖合同中的猪栏买卖条款无效,符合法律规定,予以支持。该院依法判决支持了周-新的诉讼请求。
宣判后,周-胜不服,提起上诉。黄山市中级人民法院审理认为,根据《中华人民共和国土地管理法》等法律法规和政策,我国现行宅基地使用权具有特定性,即只有本集体经济组织的成员才能享有,保障范围局限于集体经济组织成员的农民。基于“房地一致原则”,宅基地所建房屋不得流转给本集体经济组织成员以外的人。周-胜向本集体经济组织以外的村民转让农村住房和宅基地的行为,违反了集体经济组织的成员权属性,应当认定无效。该院遂作出了“驳回上诉,维持原判”的终审判决。
【法律解读】
宅基地可以转让吗?
宅基地转让行为的效力,应根据受让主体不同加以区分对待:
(1)农村村民之间进行宅基地使用权转让。
目前关于农村村民之间转让宅基地使用权主要有两种观点:一种是允许自由转让,另一种是有条件的允许转让。第一种观点认为,依照现有的法律和行政法规对农村村民之间的宅基地转让没有禁止性的规定,依据“法无规定不禁止”的原则,农村村民之间转让宅基地不应加以限制。第二种观点认为农村村民之间转让宅基地使用权需要具备各种前提条件,如转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地);受让人没有住房和宅基地且符合宅基地使用权分配条件;转让行为须征得本集体经济组织同意等等。
对比以上两种观点,法院大部分判例比较认同后一种观点:一是因为根据宅基地取得程序,转让行为应经村委会同意,报乡政府土地部门批准备案,应进行物权登记;二是z转让应进行公示,私下转让会造成违反《土地管理法》“一户只能拥有一处宅基地”的规定,后果是少数人拥有多处宅基地,而其他成员在没有宅基地的情况下只能去挤占耕地。
(2)农村村民向城镇居民转让宅基地使用权。
根据《土地管理法》第62条第四款规定:“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”第62条第一款规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。国务院办公厅在1999年颁布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定“农民的住宅不得向城市居民出售”,“有关部门不得为购买的住宅发放土地使用证和产权证”。2004年12月24日国土资源部《关于深化改革严格土地管理的决定》强调:“加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地”。
一种观点认为以上法规并未明确禁止农村村民向城镇居民转让宅基地,国务院颁布的“通知”不具有法律法规效力,不能认定转让行为无效。而且,允许农民到城镇受让房屋及土地使用权,而不允许城镇居民到农村购置宅基地对农民和城镇居民来说都是不公平的。
另一种观点认为国土资源部“决定”和国务院颁布的“通知”只是政策性的文件和部门规章,虽不具有法律强制效力,但反映了立法者对宅基地使用权转让的态度。在实践中各地国土资源局对城镇居民购买农村宅基地都不予办理过户登记手续,形成“宅基地交易结束,物权不受保护”的被动局面,受让人在受让宅基地使用权后仅享有债权,因土地政策规定无法使宅基地发生物权变动。
-
宅基地可以买卖转让吗
420人看过
-
宅基地可以买卖和转让吗
431人看过
-
宅基地转让无效
382人看过
-
农村宅基地转让协议宅基地买卖
183人看过
-
宅基地可以无偿转让吗
482人看过
-
宅基地可以买卖吗农村的宅基地可以买卖吗
174人看过
宅基地买卖是不合法的。 宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。包括建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地,建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。宅基地的所有权属... 更多>
-
宅基地转让买卖可以吗?河南在线咨询 2022-07-06根据土地法,第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。 由此可以看出集体建设用地使用权(包含宅基地使用权)是不允许转让买卖的。但并不是宅基地使用权因而就不能转移了。
-
农村宅基地和村庄宅基地买卖后可以申请宅基地转让吗江西在线咨询 2022-04-23农村宅基地实行“一户一宅”,农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后,再申请宅基地的,不予批准。但这与农村养老保险待遇不受影响。 农村宅基地的使用权可以进行转让,但需满足以下四点: 1、需经本村村民委员会同意和乡级政府的批准; 2、转让人与受让人同为本村村民; 3、受让人无宅基地,符合宅基地申请条件; 4、宅基地使用权不能单独转让,须与住房一并转让。另外,转让人户口应该已迁出本村或属于“一户多宅或
-
宅基地使用权可以转让吗宅基地转让的时效吉林省在线咨询 2022-04-08关于宅基地使用权的转让(流转)问题,依据我国现行法规是被禁止的,即宅基地使用权不能出租、出卖、抵押、入股或以其他形式非法转让。这一规定随着农村经济的发展和城市化步伐的加快已经不适应市场经济发展的需要,而且,由于这种禁止流转的规定引发了许多问题,比如:宅基地非法交易市场的形成;宅基地使用权归属混乱;农村居民贷款困难;进城落户的农民出售宅基地使用权困难;想回农村居住的城镇居民又无法得到宅基地使用权等等
-
宅基地可以买卖吗,宅基地使用权转移上海在线咨询 2022-08-09宅基地不能赠与。作为我国特有的物权种类,宅基地使用权赠予都有其特殊的要求。由于宅基地具有社会福利性,农村村民基于特定的身份关系无偿从土地所有权人处一次性取得宅基地的使用权,法律也必将对其流转进行一定的限制: 宅基地转让、出租的,不得再申请宅基地; 权利人转让房屋及其宅基地使用权的,应当将房屋及宅基地使用权转让给本集体经济组织内符合建房申请宅基地条件的成员; 转让房屋及宅基地使用权后,宅基地使用权主
-
宅基地买卖保障可以转让吗香港在线咨询 2022-06-21农村宅基地买卖保障使用权可以转让,但必须具备以下条件: 一、是经本村村民委员会同意,且最终取得乡级政府的批准; 二、是转让人与受让人同为本村村民; 三、是受让人无宅基地,符合宅基地申请条件; 四、是宅基地使用权不能单独转让,须与住房一并转让。另外,转让人户口应该已迁出本村或属于“一户多宅或多房”。如系一户一宅,须明确表示不再申请宅基地,且有证据表明其已有住房保障,如与其他近亲属合户居住。符合以上条