如何预防拆迁中承租人受到损失

一、国家征收规定变化导致承租人的权益保障缺乏明确保障。请核实本项目的拆迁许可证取得的时间以确定适用何时的规定。原来的《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条对拆迁租赁房屋时对房屋承租人的相关补偿有明确规定，即“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同”。而新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》缺乏明确规定。但是本案是否必然适用新条例，还要看这个项目的征收是何时取得的拆迁许可证，如果2011年1月19日《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理。二、《国有土地上房屋征收与补偿条例》虽然没有明确规定承租人的权益，但是也没有否定以前的规定，否定承租人的权益，不符合立法原意，更不符合公平公正原则。新规定是希望征收人，被征收人和承租人通过现有的法律法规依法寻求救济，而不是一味的单方面强制规定。（具体参照第三点）三、如果适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》并不当然否认承租人可获得拆迁费和营业损失的机会。被征收人与承租人在房屋被征收前肯定会签订有一个租赁合同，租赁合同不能履行的话，涉及到被征收人（房东）对承租人承担不能履行合同的违约责任问题，就包括了搬迁费和停止营业的损失。当然如果被征收人（房东）与承租人的租赁合同中明确约定“如果政府征收，房东可以解除合同并不承担违约责任”，那房东就无需对你这个承租人给与违约给你造成的搬迁费和停止营业的损失。如果没有这个约定，那你可以找房东追偿，房东不能以第三方政府的征收决定导致违约而拒绝对你承担责任。如果你可以找房东追偿的话，房东自然会去找政府（拆迁人）要求补偿，因为这就是因为征收给他造成的损失。而且《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿”。具体的房屋拆迁造成的搬迁和停产停业损失在《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条和第二十三条有明确规定。综上，即便按照新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，承租人的权益一样可以通过曲折方式获取。四、有问题进一步追问。