房屋包销合同的概念及法律特征包括了哪些内容
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本案原告刘某起诉的主要理由是，被告源某置换行隐瞒事实真相，其所确定的房价并非房屋所有权人祁某海的意思表示，故源某置换行存在严重的欺诈行为，致使其利益受损。故本案的法律要点是，源某置换行的行为性质是什么，是否为法律所允许。 一、房屋包销合同的概念及法律特征 关于房屋包销合同在《中华人民共和国合同法》中并没有作出相应的规定。由于房屋作为一种商品在流通过程中受到其价值大、税赋高以及登记制度等原因的影响形成了包销合同这一销售模式，这是在房地产市场发展过程中自然形成的。根据这一现实情况，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、二十一条、二十二条作出了有关商品房包销合同性质、包销合同违约责任和包销人的诉讼地位的规定。根据该司法解释的规定，商品房包销是出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人以包销基价，将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买。 根据包销合同的概念，其基本法律特征有四项。 1、合作性——商品房包销是开发商与包销人之间进行的一种特殊的承包销售商品房的行为，包销人必须以开发商的名义进行销售，并进行相关手续的配合，如签订合同盖章、办理产权手续等。2、占有性——包销人对包销的房屋拥有以确保销售而存在的占有权，有权决定房屋的销售价格，以赚取包销基价与房屋销售价之间的差额，开发商则丧失了包销房屋自行销售、处分的权利。3、风险性——包销期限内，如果包销人未按包销合同的约定将包销的房屋全部售出，剩余的房屋则由包销人按照包销基价承购。由此，开发商与包销人之间由原来的包销关系转化为一种买卖关系。4、时间性——开发商与包销人之间的包销合同约定有包销期限，即包销人向开发商履行义务的期限是确定的，房屋包销价款的给付不能逾期。
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1.代位权的概念： 所谓债权人的代位权，是指债务人应当行使却不行使其对第三人(次债务人)享有的权利而有害于债权人的债权时，债权人为保全自己的债权，可以自己的名义代位行使债务人的权利。 2.代位权的特征： (1)代位权行使的结果，使债权人直接获得清偿。 (2)代位权是主体的代位，债权人以自己的名义来行使代位权。 (3)代位权行使的具体方式，是裁判方式。
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