土地转让合同的风险防控策略

一、转让标的（转让土地）的确认 在合同中应全面体现转让土地的信息，首先可解决转让方与受让方信息不对称的问题，其次可强化转让方对所转让土地的保证责任。 一般来说，对土地信息的确认分为三个层次：即土地权利信息、土地财税信息和土地开发信息。 1. 土地权利信息主要包括：产权证号、位置、面积、容积率、规划用途、有无抵押、查封情况等。 2. 土地财税信息主要包括：土地出让金缴纳情况、其他财税成本以及是否有未付款项等。对于未付款项的承担要相应作出安排。 3. 土地开发信息，是指土地转让方对于土地进行开发的情况，包括土地开发手续进程以及开发资金的投入等。 二、关于转让价款的支付 转让价款的支付是转让双方尤其是受让方最为关注的问题，原因如下： （1）转让方一般为企业，并非政府，其诚信度无法把握。 （2）土地之上一般会有抵押，解押需要时间且也有风险。 （3）办理过户需要一定的时间，存在一定的变数。 （4）在转让过程中，转让土地有被查封或其他处分的理论可能等。 因此，受让方一般采取分期付款的方式，而在哪些节点付款，付款多少以及出现问题如何处理等，是合同设计和风险防控的重点。下面从受让方角度出发，以受让已经抵押的土地为例： 首先，第一笔款主要针对土地解押设计，土地只有解押之后才能过户。土地解押的资金往往需要受让方来承担，但对于受让方来讲，是拿钱替别人解押而前途未卜，因此要设定一些条件来降低风险。 其次，第二笔款主要针对土地过户设计，具体是先过户后付款还是先付款后过户，要根据情况商定。 第三，第三笔款主要针对开发手续的变更等来设计。 其中，对于第一笔款因为是用于土地解押，为防止转让方不将款项用于解押，可约定由受让方直接将款项打入抵押权银行账户。对于第二笔、第三笔根据情况也可设立双方共管账户。 三、关于转让税费的承担 土地转让过程中，要产生土地增值税、营业税、所得税等税费，如搞不清到底要缴纳哪些税，需要事先问询税务部门。对于税费承担要作出明确约定，避免日后纠纷。 四、合同的解除 双方认为合同已无法履行，或者一方违约，另一方有权随时解除合同。在合同解除后，双方应根据实际情况妥善处理善后事宜。