拆迁土地证内所载明的土地价值的计算方法
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1、根据国务院590号令的精神，房屋征收的补偿需要由具有房地产评估资质的评估公司进行评估。 2、房屋评估补偿的构成包括房屋主体建筑价格、土地价格、附属物价格、装饰装修价格，以及搬家费、过渡费、各项奖励和补贴。 3、对于土地的补偿，需要查核房屋的用途和土地性质进行评估补偿。如果是住宅房屋拆迁时，土地取得时的性质并不影响土地补偿价格，当地同区位类似房地产市场价格会作为补偿依据。如果是非住宅房屋，只有出让性质的土地按类似房地产市场价格补偿，而划拨性质的土地则需要根据所剩使用年限给予恰当的土地价格补偿。 4、通常情况下，土地使用权归属于房屋所有权人，即房屋产权人即为土地使用权人，不存在土地证持有人可以另外获得补偿的情况。
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在评估房地产初始价值时，必须要考虑到土地价值的计算原则与方法。具体而言，所谓的土地价值，是指为了获取这块土地的使用权而支付的全部款项以及为此过程中所产生的一切必要成本费用等总和。在设定土地价值的过程中，必须依照宗地的面积、容积率和单位售价来进行详细设计。计算公式如下所示：土地价值＝容积率×宗地面积×单价。接着，我们要关注到容积率的重要性。当宗地容积率远远小于0．5的时候，土地面积应该被乘以房产建筑面积的两倍，然后再根据这个结果来决定应纳入到房产初始价值中的土地价格。若宗地容积率超过了0．5，那么计入房产初始价值的地价应该以全额的形式进行计算。为了方便理解，这里给出一个例子进行详细解释，假设某个工厂拥有一块占地面积达到了26000平方米的土地，支付了总金额为26000万元的价款，并且每平方米的平均土地价格约为1万元。更为重要的是，在这块土地上已经建成了共计12000平方米的建筑物。因此，这宗土地的容积率可以计算出为0．46。根据上述步骤，我们可以确认应当纳入房产初始价值的地价为24000万元（即：12000平方米×2×1万元／平方米＝24000万元）。 《中华人民共和国土地管理法》第十条国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。
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