未经登记的土地房屋权利不能对抗第三人,是什么意思
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根据我国物权法第九条的规定，土地、房屋等不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。也就是说，我国对不动产实行行登记生效主义。此处所指的未经登记是指土地、房屋等不动产没有到国家不动产登记部门办理相应的土地房屋权利的登记手续。这里所指的第三人应是指善意第三人，事先不知道原土地、房屋的权利登记人已对该不动产进行了处分，而原权利登记人又将该不动产处分给该人，该人又与权利登记人签订了新的抵押或买卖合同并已在不动产登记部门办理了相关登记手续。根据我国物权法的登记生效主义，虽然善意第三人之前由原权利登记人与他人签订了不动产处分合同，法律应保护善意第三人的利益。对原权利登记人与他人的合同违约或者侵权纠纷，由他们自行处理。
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未经登记的地役权不能对抗善意的第三人。地役权法律关系是指利用他人土地以便有效的使用或经营自己的土地的权利，自地役权合同生效时设立，国土资源行政主管部门应当将地役权合同约定的有关事项予以登记。
登记对抗第三人的意思是权利经过登记后，可以对抗当事人之外的第三人。法律没有规定所有的权利都必须办理登记，比如动产的抵押权就没有强制办理登记，当事人可以自由选择，但是没有办理抵押登记的，不可以对抗善意的第三人，如果已经办理抵押登记的，就可以对抗任意的第三人，这样能更好的保护抵押权。
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地役权未经登记的，一般不能对抗善意第三人。地役权法律关系是指利用他人土地以便有效的使用或经营自己的土地的权利，自地役权合同生效时设立，国土资源行政主管部门应当将地役权合同约定的有关事项予以登记。
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