最佳拆迁方案的评估是怎样的？

重置成本法重置成本法最常见的评价方式，即企业地面建筑，现场重置。选择评价时间点，要求从5月1日开始实地征收的话，这个实际评价时间点得到的重置价值。例如，土建的价值、人工的价值、相关税费的价值＝所得重置价值，扣除相应的折扣率（70％或80％等）。成本法以前被广泛使用，土地价值、住宅价值可以用成本法进行评价，但现在590号令和建设部的住宅征收评价方法要求根据市场比较法进行评价。收益法在590号令中有相关要求，用于生产经营的生产经营评价应用收益法，实际上估计未来的预期收益，选择适当的资本化率来表现，将资本投入房地产带来的收益率。资本化率的概念在实践中不常用，意味着将房地产家、土地投入相关收益产生的利润率。收益法主要评价实践中实际生产经营的商业性质的主体，劳动附加值大、劳动性密集的行业、专利技术行业带来的劳动收益几何倍增加的行业，原则上应该根据收益法进行实际评价。收益法在实践过程中运用并不多，在实践过程中与评价公司谈判的同时，评价公司与收益法部分无关，评价公司多运用成本法和市场比较法两种。市场比较法需要注意的是，参考类似的房地产市场价值，同一地区、同一地区、同一性质（国有、集团）、同一用途（商业、工业、住宅）、商社包括住宅和商业用途。实践过程中应注意的是属于哪个用地，参考用地范围内同性质的用地价值，主要参考房地产市场的价值。假设开发法在实践中没有多少应用，例如我律师在贵州云岩区遇到的案例，开发人员反而作为被拆除的人与政府交流，必然应用假设开发法进行实际评价，开发人员需要土地利用实际开发，土地开发后的目的是商业，住宅也是现场因此，必须估算土地开发后的价值，扣除相应的税金、土地利用后的相应损失等，表现出市场价值。假设开发法很多中小企业都希望适用这种方法，特别是对于未利用的土地，也就是说开发者购买后没有实际利用，在申请审查计划等相关文件时，占有土地的行为应该用假设开发法进行评价。例如，唐山某钢铁企业，企业进行外迁，剩余土地与政府进行协商如何评估剩余土地的价值，必须运用假设开发法来进行评估土地使用权的价值，实践当中运用相对较少。基准地价修正法基准地价修正法主要是评估土地在进行实际区位确定的时候使用的一种评估方法。按照土地的位置确定修正的系数以及修正出来最后的价值，在实践当中应用不是很广泛。实践中我们常见的是充电成本法和市场比较法的评价方法，但我们的律师强调，如果中小企业产生的收益高、附加价值高、劳动密集型和技术专利行业，我们的企业前景有望几何倍数增加的企业必须进行收益法的评价。例如，北京大兴区某企业，生产机器人配件行业。整个行业的专利技术只有意大利某企业可以与其媲美，大兴某企业的生产流程和生产工艺，以及技术专利都是非常丰富的；大部分的产品都是外销日本与德国。该企业在评估停产停业损失时，必须按收益法进行评估。因为今年可能融资，负债，明年可能有大额收入。计算某个周期的停产停业损失时，必须遵循收益法。与评价机构、征收机构进行实际谈判时，需要多方面讨论使用哪种评价方法来确定价值。即使评价公司受到征收公司的委托，评价方法的选择也不同，评价的企业价值也不同。

《中华人民共和国土地管理法》第二十七条、第二十八条 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条、、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条