拆迁安置房到底能不能买,法律有哪些规定

拆迁安置房可以买，但安置房不同于商品房，购买有一定风险，有些事情还需注意。拆迁房主要分为两大类：一类是因市政工程拆迁而配置的房屋,这类房子房屋产权属于个人所有,但是在获得产权证后5年内不能上市交易。另外一类是因房产开发等因素而拆迁的房子,这类房屋与普通商品房无异,属于被安置人的私有财产,可以自由上市交易。拆迁房因其安置对象是特定的拆迁安置户,该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外,还受到当地政府相关的地方政策约束。购买拆迁安置房需注意以下几点： 1、明确房屋的土地类型及性质要注意是集体土地还是国有土地，如果是集体土地上的非集体组织成员，用于非自住目的，建议慎重，因为此类土地上的房屋，集体组织成员的权益才会受到保护。如果是非集体组织成员，再拆迁的话可能不会得到任何赔偿。 2、明确房屋对安置的拆迁对象有无限制或政策补贴特别是现在的“城中村”改造，由村集体组织建造的，对安置对象有明确限制。 3、房屋的权利人确定房屋是独有还是共同所有，如果是家庭成员共有，购房协议的出卖方，一定要是全体共有人的真实意思，且均应在协议上签字或有授权委托书。 4、相关费用的缴纳这类房屋大多涉及土地取得类型由划拨变更为出让，过户涉及土地出让金的补缴。

一、拆迁安置房的购买政策根据相关法规及政策规定，拆迁安置房屋一般分为两大类： 1、因重大市政工程动迁而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。此类房屋产权虽属于个人所有，但在取得所有权的5年内不能上市交易。 2、因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。 二、拆迁安置房的税收政策拆迁安置房或回迁房，是指按照城市危旧房改造的政策，将危改区内的私房或承租的公房拆除，然后按照回迁或安置的政策标准，被拆迁人回迁，取得改造后新建的房屋。具体来说，开发商发生房屋回迁业务应纳税种主要有以下几种： 1、契税《契税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。第八条规定，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。国家对房地产企业发生的房屋回迁业务并没有规定相关的减免政策，因此，开发商在取得土地等不动产时，需要按全额计算契税，不可以扣除回迁业务中相当于拆迁补偿的部分。 2、营业税国家税务总局《关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》(国税函〔2007〕768号)规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。开发商发生房屋回迁业务，开发商应在交付回迁房屋或被拆迁户全部支付差价的时候缴纳。如果不需要支付差价的，以成本价格作为计税依据;如果有差价的，不需要支付部分按成本价格计税，差价部分按实际计税。 3、印花税《印花税暂行条例施行细则》第五条规定，条例所说的产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。房屋回迁合同，是指房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，与被拆迁户签订的按被拆迁人房屋原面积拆一还一给予同面积房屋回迁安置的合同，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换，即特殊形式的房屋销售合同。可见，房屋回迁合同属于一种交换式的产权转移书据。另外，财政部、国家税务总局《关于印花税若干政策的通知》(财税〔2006〕162号)第四条规定，对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。因此，房屋回迁合同需要按照产权转移书据缴纳印花税。 4、土地增值税《土地增值税暂行条例》第八条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。《土地增值税实施细则》第十一条规定，条例第八条 (二)项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原地产的，比照本规定免征土地增值税。可见，开发商发生的房屋回迁业务不属于免征土地增值税的情形。因此，开发商应按规定计算土地增值税。 5、企业所得税国家税务总局《关于确认企业所得税收入若干问题的通知》(国税函〔2008〕875号)第一条 (四)项规定，销售商品以旧换新的，销售商品应当按照销售商品收入确认条件确认收入，回收的商品作为购进商品处理。鉴于房地产企业的房屋回迁业务具有特殊性，开发商发生房屋回迁业务进行企业所得税处理时，等面积回迁部分既要按收入确认条件确认收入，又要按规定归集开发成本。