土地使用权价值如何评估？

国企改制过程中对土地使用权如何处置是个较为普遍的问题。依据国家有关土地使用权管理方面的法律、法规的规定，应该按以下程序操作：（一）处置的土地使用权应具备的条件： 1、该土地使用权必须权属合法、无争议，并已办理土地登记，原企业持有土地使用权证书。 2、土地必须进行地价评估。原企业应委托经国家土地管理局和省级人民政府土地管理部门认证的、具有相应土地估价资格的机构进行地价评估。 （二）处置的方式。国有企业改组为股份有限公司所涉及的划拨土地使用权，应当采取国有土地使用权出让、租赁或出资（入股）方式来处置： 1、采用出让方式的，由原企业与土地所在地的市、县人民政府土地管理部门签订《国有土地使用权出让合同》，并支付出让金。原企业取得出让土地使用权后，可以与改组后成立的股份有限公司（简称股份公司）签订一定年期的《土地使用租赁合同》，由原企业收取租金;原企业亦可采取以出让土地使用权作价出资(入股)的方式处置。 2、采用租赁方式的，原企业与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年期的《国有土地租赁合同》并支付租金。经出租方同意后，原企业可以将该土地转租给股份公司，或者原企业把该土地租赁使用权（《土地使用权租赁合同》）转让给股份公司，由股份公司向出租方直接支付租金。 3、某些关键领域、基础性设施企业或大型骨干企业进行改组时，经省级以上人民政府土地管理部门批准，也可以采取国家以土地使用权作价出资（入股）方式进行处置。 （三）处置的程序： 1、由原企业或其隶属单位拟订土地使用权处置方案。 2、地价评估结果和土地使用权处置方案均应报有批准权的人民政府土地管理部门确认和审批。原企业进行股份制改造，属于国务院或国务院授权部门批准设立的公司，以上方案由原企业隶属单位报国家土地管理局确认、审批；属于省级人民政府或其授权部门批准设立的公司，则由省级人民政府土地管理部门进行确认、审批。 3、签订合同与变更土地登记。土地使用权处置方案经批准后，采取出让或租赁方式的，原企业应持土地使用权处置批准文件和其他有关文件与有关土地管理部门签订合同，并按规定办理土地登记手续；采取国家以土地使用权作价出资（入股）方式的，原企业应持国家土地管理局或省级人民政府土地管理部门签署的土地使用权处置批准文件以及作价出资（入股）决定书，按规定办理土地登记手续。