公房购买产权后遗赠他人有效

张老头购买了一套公房，生前通过公证方式遗赠保姆，死后，儿女们怒告保姆讨房产，终无果。

基本案情

张某有三个儿子，张甲、张乙和张丙。1984年，张某与李某再婚，婚后，夫妻协商一致将各自名下的公房交还给单位，单位另行分配给二老一套公房，约70平米，该房屋产权单位系北京市朝阳区房屋土地管理局。1997年，李某去世，张某儿子对张某生活不理不睬。1998年，张某请一个保姆照顾自己的生活，耳濡目染，保姆吴某和张某开始同居了。，吴某离开了张某；张甲之子张小甲随张某生活。，张某购买了该公房的产权。房屋总价3万元，购房时折算了张某25年工龄和李某30年工龄；同时，张某享受了国家关于教师购房的优惠政策。，吴某回来开始照顾张某。，张某在北京市某公证处办理遗嘱公证：死后将自己的房屋赠与吴某。，张某去世，吴某在北京市朝阳区房管局做了产权变更登记。张某的三个儿子以及张小甲知道此事后，怒不可遏，将吴某告上法庭，请求吴某归还房产；吴某反诉，要求法院确认房产归自己所有。北京市朝阳区人民法院作出判决：驳回张氏兄弟诉讼请求；确认该房产归吴某所有。双方均提起上诉，二审法院依法驳回上诉维持原判。

律师说法

1、购买承租公房的问题。国家允许公房承租人通过支付价款的方式购买公房，取得房屋产权。公民购买公房需符合条件，一般来说，只有承租人可以购买；承租人去世后，同住人变更承租权后可以购买。购买的面积一般按照同住人人数乘以单位面积来确定。职工工龄可以折算一部分价款。

2、已购公房产权人的确定。一般的，已购公房的产权人为原承租人，除非承租人与同住人协商一致（法院一般考虑同住人是否出资，夫妻除外），同住人不是产权共有人，同住人也没有独自购买该公房的资格。夫妻一方去世后，另一方购买公房，该公房属于个人财产；如果购买人利用了已故配偶的工龄，也只能作为政策性补贴，已故配偶因主体缺失并不享有共有权。

3、遗赠公证及其效力。公证实质上加强了遗赠的效力，最后公证遗嘱的效力强于其他遗嘱。只要遗嘱行为本身合法，公证遗嘱一般不会出现无效的情形。本案中，张某作为唯一产权人将房产赠与吴某的行为，并无违法之处；虽然公证处没有录音录像，但是，相对于自书遗嘱（尚且有效）来说，其效力只会增强，不可减弱。

法律依据

1、《民法典》第一千一百三十三条第三款：公民可以立遗嘱将个人财产赠与国家、集体或者法定继承人以外的人。

2、《北京市住房制度改革实施方案》第一千一百二十一条第三款第一项：凡单元式住宅楼房，产权单位均可按准成本价向职工出售。

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作者简介：张＊胜律师，中共党员，法学硕士，中华全国律师协会会员，北京市律师协会会员，北京知名学者型律师，曾接受＊＊人民广播电台、中国青年报等媒体专访；，被司法部选调参加司法考试（律师执业资格考试）阅卷，主阅论述题第三题。参加美国华盛顿大学重点项目调研。张律师从事律师行业多年来，一直专注于经济纠纷与刑事辩护的处理，成功办理案件上百起，积累了丰富的办案经验。

《中华人民共和国民法典》：第三章　遗嘱继承和遗赠　　第一千一百三十三条　自然人可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产，并可以指定遗嘱执行人。\n　　自然人可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人中的一人或者数人继承。\n　　自然人可以立遗嘱将个人财产赠与国家、集体或者法定继承人以外的组织、个人。\n　　自然人可以依法设立遗嘱信托。