一、首套卖掉再买算二套吗

要确定购房者所购房屋是否为第二套房产，需要先明确以下两点关键因素：

（1）若原本的房子已经出售并成功办理过户手续，即表示该购房者目前名下无任何房屋所有权，如此情况下，购买新的房产将会被认定为首次购房；

（2）倘若原有的物业虽然已进行售出，但尚未完成过户登记流程，也就意味着该住房仍挂记在其名下，在此前提下，新购房将被视为二次购房。

《城市房地产管理法》第六十条

房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。

二、两套房只有一套贷款算首套吗

关于二套房的认定标准如下：首先，若购买过一套房产且无任何贷款记录，再次购置房产时便可视为首套房；反之，若曾贷款购入过多套房产，即使全部售出并经房屋登记系统无法查找到相关房产信息的情况下，如在银行征信系统中仍能找到贷款记录，那么在此前提下再度申请贷款购买房产则不再属于首套房范畴。

其次，对于夫妻双方来说，如果其中一方在婚前独自贷款购买了一套房产，而另一方则在婚前选择利用公积金贷款进行购房，婚后夫妇希望共同以家庭为单位进行贷款购买新房产。

在此种情形下，如果两人已经还清该贷款，银行及其他金融机构将会依据借款人的还款能力、个人信用等级等多方面因素来灵活把握贷款利率及首付款比例。

如果夫妇当中有人之前所办理的贷款并未完全结清，或者存在第三次以上的贷款记录，这时候他们将被视作二套房以上的拥有者。

另外，对于曾经全额购买过一套房产，之后又出售并且房屋登记系统无法查找到相关交易记录的人员，他们可能在再申请购买房产时会被认定为首套房拥有者。

同样地，当当地的房屋登记系统尚不完善或无法提供有效查询服务时，银行将对购房人士的所有房产情况进行深入调查核实，若发现购房人仅拥有一套住房，那么他们同样会被视为首套房申请者。

《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019修正）：第五章　房地产权属登记管理　　第六十条　国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。