一、在建工程转让契税缴纳案例分析

房地产市场经常存在着在建工程转让的问题，尤其在房地产调控政策的大环境下。在建项目转让过程中涉及税种繁多，通过何种方式将在建项目进行转让实际上是一项复杂的工作，处理得不好会给双方增加很多税务成本，影响项目成交及最终的利润。本文通过案例的方式，试图分别从转让方、接受方及双方共同的角度分析不同转让方式下的税务成本，结合双方的关系给出税赋较小的转让方案。

案例基本情况如下：A公司下属单位B公司（项目公司）有一个在建项目预计总投资130000万元（含土地使用权投入10000万元），现已投资40000万元，现欲以50800万元的价格转让给C公司。C公司接管该项目后，还需投入90000万元，建设竣工完成后，以178000万元的价格定向出售给最终用户。

（一）A公司角度

1．整体转让资产。对于资产整体转让，这种情况下所需要缴纳的税费主要有：营业税、城市维护建设费、教育费附加、印花税、土地增值税、企业所得税。对于B公司拟以50800万元的价格将该在建项目转让，从A公司集团的角度来看应纳税款计算如下：

营业税＝（50800－10000）×5％＝2040万元

城市维护建设税＝2040×7％＝142．80万元

教育费附加＝2040×3％＝61．20万元

印花税＝50800×0．05％＝25．4万元

土地增值税＝（50800－40000－40000×20％－2040－142．80－61．20）×30％＝166．8万元

企业所得税＝（50800－40000－2040－142．80－61．2－25．4－166．80）×25％＝2090．95万元

纳税总额＝2040＋142．80＋61．2＋25．4＋166．8＋2090．95＝4527．15万元

现金流入＝50800－40000－2040－142．8－61．2－25．4－166．8－2090．95＝6273．65万元

2．股权转让方式。在直接转让股权方式下，从A公司集团的角度来看所需缴纳的税费，主要有印花税、土地增值税、企业所得税。假设A公司仍以50800万元把B公司股权转让，应纳税费计算如下：

印花税＝50800×0．05％＝25．4万元

土地增值税＝（50800－40000－40000×20％）×30％＝840万元

企业所得税＝（50800－40000－25．4－840）×25％＝2483．65万元

应纳税款总额＝25．4＋840＋2483．65＝3349．05万元

现金流入＝50800－40000－25．4－840－2483．65＝7450．95万元

综上，从A公司集团的角度来看，股权转让情况下的税负总额小于整体转让资产情况下的税负总额，现金流入大于整体转让资产情况下的现金流入，因此应优先选择股权转让方案。

（二）C公司角度

1．整体转让资产。这种情况下C公司需要缴纳的税费主要有契税、购置印花税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、转让印花税、土地增值税、企业所得税。

假设B公司以50800万元的价格整体转让该在建项目，按同样原则和税率计算，C公司方应纳税款如下：契税1524万元、购置印花税25．4万元、营业税6282．53万元、城市维护建设税439．78万元、教育费附加188．48万元、出售印花税89万元、土地增值税173．95万元、企业所得税7119．22万元。

纳税总额15842．35万元；现金流入21357．64万元。

2．股权转让方式。在这种转让方式下C公司需要缴纳的税费主要有购买印花税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、出售印花税、土地增值税、企业所得税。

同样假设A公司以50800万元的价格转让B公司的股权，C公司方应纳税款如下：购买印花税25．40万元、营业税8900万元、城市维护建设税623万元、教育费附加267万元、出售印花税89万元、土地增值税3655．38万元、企业收入所得税8610．06万元、清算企业所得税＝（40000－50800）×25％＝－2700万元。

纳税总额19469．84万元；现金流入17730．16万元。

从C公司方的角度来看，整体转让资产情况下的税负总额小于股权转让情况下的税负总额，现金流入大于股权转让情况下的现金流入，因此应优先选择整体转让资产方案。

（三）买卖双方共同的角度

假设A公司、C公司为关联方，因此应把买卖双方作为一个利益共同体，使双方的税负总额达到最小。

因此从买卖双方的角度来看，在整体转让资产方式情况下：双方应纳税费总额20369．5万元（4527．15＋15842．35）；双方现金流入总额27631．29万元（6273．65＋21357．64）。

同样，在直接转让股权的情况下：双方应纳税费总额22818．89万元买卖双方现金流入总额25181．11万元。

综上分析，在整体转让资产情况下买卖双方税负总额小于直接转让股权情况下的税负总额，现金流入大于直接转让股权情况下的现金流入，因此建议优先采用整体转让资产方案。

二、在建工程转让的土地增值税问题

根据《国家税务总局关于印发的通知》（国税函发［1995］110号）在具体计算增值额时，区分以下几种情况进行处理：

1、对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。

2、对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20％以及在转让环节缴纳的税金。

3、对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20％的扣除。由于土地增值税计算业务复杂性，企业需要提交相关详细资料到主管税务机关进行判断。

三、土地使用权与在建工程可以进行转让吗

土地使用权与在建工程可以转让，但是必须要符合法律规定的条件。《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

2、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。约定房屋建设工程必须完成开发投资总额的百分之二十五以上，是为了避免一些开发商在取得土地使用权之后不去开发，而是进行倒卖，这样会无形增加土地成本，最终会导致房价高企，不利于房地产市场的稳定。

《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019修正）：第四章　房地产交易 第二节　房地产转让　　第三十八条　下列房地产，不得转让：\n　　（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；\n　　（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；\n　　（三）依法收回土地使用权的；\n　　（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；\n　　（五）权属有争议的；\n　　（六）未依法登记领取权属证书的；\n　　（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。