商品房预售合同审查要点与依据-法师兄

商品房预售合同审查要点与依据

来源：法律编辑整理时间： 2022-01-06 08:20:15 430 人看过

审查预售合同，重点要审查出卖人是否取得商品房预售许可证明，起诉前没有取得预售许可证的，预售合同只能归于无效。未取得预售许可证的商品房存在未来无法办理房产证、无法办理按揭、无法规避开发商一房二卖的风险。所以，购房人要审查开发商是否有预售许可证，不仅如此，还要审查所购房屋是否在预售范围，防止开发商利用前期或首期建成房屋的预售许可证欺骗消费者。明知出卖人无预售许可证而签约购房，不属于出卖人故意隐瞒情形，故预售合同无效购房人也不能要求双倍赔偿。

二、交房通知的审查规定是什么

审查商品房买卖合同，一定要注意审查双方关于交房通知的约定要周密完善。买卖双方应保证在合同中记载的通讯地址和联系方式均为真实有效，任何根据合同发出的文件应该是书面文件，并且采取挂号信、特快专递的方式送达对方。

任何一方变更通讯地址和联系方式应当在变更后及时书面通知对方，否则承担不利法律后果，比如购房者变更联系方式而未通知出卖人，不能追究开发商逾期交房违约责任，而且在此情况下，开发商如果一房二卖的话，也难以实现双倍返还预付款的法律效果。所以大家在审查合同时候，一定要注意看看有没有关于送达的规定。

三、竣工验收与交房时间的审查

未经竣工验收或者验收不合格的商品房不得交付使用。认定房屋质量合格的标准应该以取得政府有关部门的《建设工程竣工验收备案表》为准。出卖人如果未能在交房时取得上述竣工验收备案表，则应视为房屋未具备法定交付使用的条件，购买人有权拒绝接受，由此造成逾期交房的，由开发商承担违约责任。

合同约定的交房日期如果房屋不符合交付条件的，购房人完全可以拒绝接受。实际的交付房屋日期应当以竣工验收为前提的。无《竣工验收备案表》无法办理产权证，而且发生质量问题后难以向开发商追责，许多买房人不知道该规定，往往在尚未竣工验收合格就入住了，事后发现质量问题往往陷入不利境地。

声明：该文章是网站编辑根据互联网公开的相关知识进行归纳整理。如若侵权或错误，请通过反馈渠道提交信息，我们将及时处理。【点击反馈】

扩展阅读

律师服务

热门律师推荐

律师普法

换一批

更多法律综合知识相关文章

法律综合知识
商品房预售合同备案合同号如何查询

一、商品房预售合同备案合同号如何查询关于如何查找合同备案编号的问题，以下为您列出五种可行的方法：1．借助于合同备案号与证件号码，前往房管局设立的专门的合同备案查询中心进行信息查询。2．打开所在区域的房地管理局官方网站，在网页中找到提供备案号查询服务的专区，按要求填写相关信息即可。3．利用新建商品房网上备案系统，只需提供签约合同号以及预先设置好的密码便可查阅到个人权益状况。4．来到房地产交易大厅，向工作人员提交合同备案号和证件号码，他们会协助您完成查询。5．登录网站的商品房买卖合同备案登记查询频道，输入身份证号及合同备案登记号，便能了解到合同备案的具体情况。关于查询合同备案号的具体步骤，我们总结了以下四点：1．访问相关政府部门或机构的官方网站：通常来说，合同备案的管理工作主要由地方的商务部门或者工商行政管理部门承担，因此您可以通过这些部门的官方网站来查询相关信息。2．使用合同备案查询系统：部

2024-04-05

400人看过
商品房预售
商品房预售合同是否为预约合同，预售合同的写作要求

一、商品房预售合同是否为预约合同商品房预售合同不是预约合同。1.商品房预售合同是以建造中的房屋为标的物的，属于买卖合同的一种，但商品房预售合同与一般买卖合同又有所不同。2.商品房预售合同不是预约合同。预约合同是当事人约定将来订立一定合同的合同；本合同是为了履行预约合同而订立的合同。预约合同与本合同具有不同的性质和法律效力。预约合同当事人的义务是订立本合同，所以，当事人一方只能请求对方订立合同，而不能依预约的本合同内容请求对方履行。3.商品房预售合同在成立之时，房屋并不存在或尚未建成，所以带有“预售”的字样，但商品房预售合同绝不是预约合同。因为：在商品房预售合同中，预售方与预购方关于房屋的坐落与面积、房屋的交付期限、房屋的质量、违约责任等都有明确的规定，双方无须将来另行订立一个房屋买卖合同。二、商品房预售合同的写作要求商品房预售合同的写作要求有：1.双方的名称、国籍、地址，如果是法人组织的，

2023-06-24

98人看过
商品房预售
什么是商品房预售合同，商品房预售合同的特征有哪些

一、什么是商品房预售合同商品房预售合同，是指房地产开发商企业（以下统称出卖人）或代销商与买受人签订的，由开发商或代销商承诺向买受人到期交付房屋，买受人支付购房款的合同。交付房屋的一方称为出卖人，支付购房款的一方称为买受人。商品房出卖人和买受人双方约定，出卖人在约定时间内将建成的商品房所有权转移于买受人，买受人向出卖人交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。针对商品房买卖这一热门的话题，特别是在全球经济危机的大背景下，在牵涉到老百姓切身利益的情况下，商品房预售合同在法律性质以及法律效力等方面成为了众人关注的问题。二、商品房预售合同的特征有哪些（一）预售主体必须是适格的房地产开发商商品房预售单位必须具有独立的企业法人资格，取得房地产开发商主管部门核准颁发的资质证书并在工商行政管理部门登记注册的房地产开发企业。如果不具备房地产开发经营资格的企业与他人订立了商品房预售合同，则该合同为无效合同

2023-03-03

374人看过
商品房预售
上海商品房预售与不预售有什么不同？

上海市商品房预售和出售条件的区别：1、预售合同约定的房屋建筑面积是暂测面积，可能与建成后的房屋实际建筑面积存在误差，需要在合同中约定面积误差的结算办法，而出售合同约定的房屋建筑面积是确定的；2、签订预售合同的购房者支付的房款应当解入开发商的预售款监管账户，专款用于房屋的建设，而签订出售合同的购房者支付的房款可以不用监管；3、预售合同中，购房者应与开发商约定合同签订后，开发商不得变更房屋的建筑设计、小区平面布局，同时购房者应当取得户型图、沙盘照片、小区平面图等证据以备证明约定的房屋建筑设计及小区平面布局应该是怎样的，但签订出售合同时，房屋已经是现房，房屋建筑设计和小区平面布局都已确定，购房者不用面临这种风险；4、预售合同中，购房者应与开发商约定房屋交付的条件及时间，以及开发商迟延交付的违约责任；签订出售合同时，房屋一定已经满足了交付条件，购房者一般在付清房款之后就可以入住了。商品房预售的特点

2023-07-23

480人看过

法律综合知识
商品房预售要签订几个合同

通常情况下，期房预售会涉及到签订三分独立的文件——分别由开发商保留一份，购房者持有一份，以及房屋管理局持有一份。这份名为《期房预售合同》的文书，明确了商品房预售方与预购方之间的权利义务关系。依据该合同条款，预售方需按照约定的期限，将已经建成的商品房的全部或者部分权益，转移给预购方。作为交换条件，预购方需要向预售方支付一定数额的定金或者部分房款，并且按照约定的日期接收商品房。《城市商品房预售管理办法》第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。《城市商品房预售管理办法》第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，

2024-08-10

286人看过
商品房预售
签商品房预售合同需注意什么，商品房预售合同能否转让

一、签商品房预售合同需注意什么第一，在合约书中，应注明与发展商谈定的付款方式与价位，是按揭付款还是按工程期分期付款。如是分期付款，每期的缴款时间应注明。第二，发展商交付房屋的日期一定要写明确，应明确到某年某月某日交屋，而不应模棱两可的措辞来表达，因为这里涉及到逾期交屋的违约问题。第三，对于购置房屋的面积要明确注明销售面积（含分摊的公用面积）是多少、实际使用面积是多少。如果面积误差超过经约定范围，客户有权要求退房并追索利息损失。目前，如象上海等一些南方城市，甚至规定发展商售楼的实测面积大于客户购置面积时客户可不必追补面积款，而实测面积小于购置面积，发展商还要退款。第四，应提出天然气或煤气的准确通气时间。因为煤气公司有规定，必须等到楼房入住率达70％时才通气源。因此，虽然煤气管已通，但客户尚有可能用不上煤气，给生活带来诸多不便。所以，在合约上应注明气源通气的准确时间或注明入住不能按时通气时发展

2023-02-07

278人看过
商品房预售
签订商品房预售合同，开发商应当取得预售房许可证（商品房预售许

签订商品房预售合同，开发商应当取得预售房许可证（商品房预售许可证制度）。商品房预售实行许可证制度，即开发经营企业进行商品房预售，应当向县级以上房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》，未取得《商品房预售许可证》，不得进行商品房预售。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。我国《城市商品房预售管理办法》第10条明确规定：商品房预售、开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。本文所称的商品房预售合同，是指房地产开发经营企业与承购人就转移在约定时间内建成的商品房所有权及商品房暂用范围内的土地使用权，支付商品房价金等事宜所达成的书面协议。我国对商品房的预售采取许可证制度。采取商品预售许可证制度，有利于保障商品房预售秩序，保护消费者利益，维护当事人双方的合法权益。《城市房地产管理法》对商品房的预售作了明确的规定，按照《城市房地产管

2023-06-10

499人看过
商品房预售许可证
购房人如何审查《商品房预售许可证》

目前市场上销售的大部分是期房，买房人买房前要弄清项目是否合法的主要手段，就是查看该项目是否具有商品房预售许可证。按照有关规定，商品房预售许可证应当载明下列内容：（一）房地产开发企业名称；（二）预售许可证编号；（三）预售商品房的建设工程规划许可证编号；（四）预售商品房的坐落位置、幢号或者楼层、面积；（五）土地的用途和使用期限；（六）发证机关和发证日期。房地产开发企业应当按照商品房预售许可证核准的内容预售商品房。预售时，房地产开发企业应当向预购人出示商品房预售许可证。

2023-04-22

456人看过

商品房预售
商品房预售五证有哪些,怎么审查

开发商在商品房预售时，需要具备相关证件。那么，究竟需要哪些证件呢？购房者怎么审查这些证件？本文为您详细解答，希望对您有帮助。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。1、《国有土地使用证》《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。2、《建设用地规划许可证》《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。法律后果：按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如

2023-06-27

129人看过
房地产开发
商品房的预售与现售条件

商品房的预售条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期(四)多层建筑已完成主体结构三分之一以上(五)高层建筑已完成地面以下的主体工程。商品房的现售条件：(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证(四)已通过竣工验收(五)拆迁安置已经落实(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期(七)物业管理方案已经落实。

2023-06-10

340人看过
商品房预售
青岛市商品房预售合同

合同编码青岛市商品房预售合同房屋编码青岛市工商行政管理局青岛市建设委员会制定特别告知一、本合同文本是根据有关房地产转让的法律、法规、规定制定的示范文本，印制的合同条款为提示性条款，供双方当事人约定采用。二、购房是一种民事法律行为，涉及的标的额较大、专业性较强、法律规范较多，为更好地维护双方当事人的权益，双方签订合同时应当慎重，力求签订得具体、全面、严密。三、在签订预售合同前，房地产开发企业应向购房人出示商品房预售许可证。预售许可证真实性、合法性及该商品房屋是否存在重复预售和被司法机关查封等权利转移受限制的情况，购房人可向该商品房屋所在地的区市房地产交易中心查阅。四、为保护合同双方当事人的合法权益，双方可以将预售广告、售楼书约定为商品房预售合同的附件。五、预售的商品房是房地产开发企业正在建设中的房屋（或已建成但未办理房地产权属登记证明的房屋），该房屋的面积、交房日期质量等方面都存在着不确定因

2023-04-22

236人看过
债权人
预售商品房有什么优点？

一、预售商品房有什么优点(1)、商品房预售合同签订时，承购人只获得商品房的期待权。(2)、商品房预售具有较强的国家干预性。为了保护预购人的权益，国家对商品房预售行为作出了相应的限制，并实行预售许可制度。商品房的预售必须符合国家法律法规对预售条件、程序等的规定，否则不能预售商品房。(3)、商品房预售合同的承购人要承担一定的风险。在预售合同签订以后，可能出现某种原因会导致商品房无法建成或交付，或建成后的商品房存在各种质量瑕疵，因而承购人也就无法实际获得商品房的所有权。这对于预购人而言，就意味着要承担一定的风险。(4)、商品房预售合同经过登记具有公示对抗第三人的效力。依据我国《城市房地产管理法》第45条第2款之规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售合同签订以后，由于预购人仅仅为债权人而未取得商品房所有权，因而，赋予经过登记

2023-06-02

355人看过

法律综合知识
预售商品房出售合同书需要公证吗

在我国，并非所有的房屋买卖协议都必须经过公证程序才能生效。然而，经过公证处公正的房屋买卖协议具备更高的证明力度，法庭通常会给予其充分的认可和采纳。根据相关法律条文的约束，以下为判断民事行动有效性的几个重要标准：第一，行为实施者需要拥有与该项行动相匹配的民事行为能力；第二，行动的意图表达必须是真实且明确的；第三，该行动不得违反任何法律或行政法规中的强制性规定，同时也不能背离社会公共秩序和善良风俗的基本原则。《公证法》第十一条据自然人、法人或者其他组织的申请，公证机构办理下列公证事项：（一）合同；（二）继承；（三）委托、声明、赠与、遗嘱；（四）财产分割；（五）招标投标、拍卖；（六）婚姻状况、亲属关系、收养关系；（七）出生、生存、死亡、身份、经历、学历、学位、职务、职称、有无违法犯罪记录；（八）公司章程；（九）保全证据；（十）文书上的签名、印鉴、日期，文书的副本、影印本与原本相符；（十一）自然人

2024-05-08

127人看过
合同审查
房屋买卖合同审查与销售合同审查

1、权属审查审查房屋的权属状况，如有无共有人或房屋有无抵押等权利限制。在二手房买卖交易中，权属不清是引发二手房买卖纠纷的主要原因之一。售后公房、因婚姻或继承形成新的共有关系的房屋权属比较复杂，买卖双方都要十分注意。2、审查房价3、付款审查4、交房审查合同签订过程中的交房审查，主要是对有关交房条款的审查，包括交房时间、交房条件、交房标志等。交房条件一般包括买家付清房款，业主迁出户口、付清物业及水电、煤气、有线电视等费用，买卖双方维修基金结清。5、违约责任审查主要是对买卖双方违约责任及途径的审查。6、买卖合同条款是否完备的审查标准1)双方名称或姓名和住所：列明当事人的全称、地址、电话、开户银行及帐号。2)标的：动产应标明名称、型号、规格、品种、等级、花色等；不易确定的无形财产、劳务、工作成果等描述要准确、明白；不动产应注明名称和座落地点。3)数量：数量要清楚、准确，计量单位、方法和工具符合规定

2023-06-08

140人看过