一、济南怎么认定二套房

1．假如您曾在贷款期内购得一处房产并全额偿还了商业贷款，那么当您再次需要贷款购买房屋时，将被视为首次购房者；

然而如果原有的贷款尚未完全偿还，那么此次贷款将被视为第二套房屋的贷款申请。

2．如果您个人名下拥有两栋已经办理了商业贷款手续且其中一栋已经全部还款完毕，而另外一栋仍待还款，这时若您再次进行贷款，银行将会将其定性为二套或更多房屋的贷款。

3．对于已经组建家庭并且其中一方在婚前曾经使用商业贷款购买住房，另一方则在婚前通过公积金贷款购置房产，假设婚后希望联名向银行申请贷款的话。

如果先前的贷款已经全部偿还完毕，银行及其他金融服务提供商会根据申请人的偿还能力及其信用情况，来灵活设定贷款利率以及首付款的比例；

反之，如果这些贷款尚未偿还完毕，那么银行将会视其为二套或更多房屋的贷款申请。

4．还有一种情况，即如果双方计划步入婚姻殿堂但还未正式领取结婚证书，其中一方名下拥有房产并有尚未还清的房贷，而另一方则完全没有房产和房贷记录。

现如今，这对新人若打算共同购买新房并进行产权登记（房产证上会登记双方姓名），并且由无贷款记录的一方提出贷款申请，那么由于他们作为共同所有人，那么这份从银行获得的抵押贷款将被视为二套房屋的贷款申请。《房屋权属登记信息查询暂行办法》第四条

房屋原始登记凭证包括房屋权利登记申请表，房屋权利设立、变更、转移、消灭或限制的具体依据，以及房屋权属登记申请人提交的其他资料。

二、二套房怎么界定

二套房的界定分以下情形：

1、贷款买过一套房商业贷款未结清再次贷款买房；

2、个人名下有两套房的商业贷款记录，一套已还清另一套未还清再次贷款的；

3、夫妻双方，一方婚前使用商业贷款，另一方婚前使用公积金贷款，婚后想以夫妻名义共同贷款，贷款未还清的认定两套以上。《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》第三条

有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策：

（一）借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统，下同）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的；

（二）借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；

（三）贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。