■引言

针对房地产的金融政策方面,近日出现了或许将产生重要转折的信号。

日前,在中国银监会的2008年年中工作(电视电话)会议上,银监会主席刘明康指出,要满足正常合理的房地产信贷需求,科学地支持房地产业健康发展。自从去年下半年实施从紧的货币政策至今,这是首次出自监管层有关改善房地产信贷需求的表态。从紧货币政策见效

去年房地产市场一片兴旺,房价飙升,直至9月底房贷新政出台,房价才逐步扭头向下。而且,宏观调控的继续加强体现在去年12月明确了从紧货币政策的基调。

对房地产开发商更直接的融资打击是,银行对贷款额度增长比例的监控,从以往的年度控制改为季度控制,继而改成月度控制。有业内人士戏称,对待房地产开发商,银行不再像以前那么慷慨,而成了一毛不拔的铁公鸡。要知道,房地产商来自于银行的信贷资金,曾经最高占其所有资金来源的50%以上。

面对银行的吝啬,资本市场的阻力重重,以及要为前两年高价买入的地块埋单,缺钱的房地产开发这盘生意似乎要变成无源之水,无本之木了。随着房地产龙头万科带头降价促销,楼市的量、价都逐步接近冰点。楼市的上空飘着飞霜,而王石的拐点论、潘石屹的百日剧变论等无不为楼市再泼上一盘冷水。

大半年来,尽管楼市风云突变,但从紧货币政策不为所动,央行在6月进行了今年以来的第5次存款准备金率上调后,存款类金融机构人民币存款准备金率达到17.5%的历史高位。央行今年这5次上调存款准备金率,共计3个百分点,冻结估计约人民币1.3万亿元的银行资金。[延伸阅读：不良贷款和余额比例双下降下半年信贷继续从紧]

银行风险受重视

紧箍咒越念越紧,越发吃力的不仅是资金链紧张的房地产商,还有银行,尤其中小银行。华远集团总裁任志强就曾经抛出要死也是银行先死,房地产商后死的言论。

据悉,各大银行和中小银行纷纷向银行监管机构反映资金不足的现实,希望银监部门能向上反映。据报道,近日银监会上书国务院,称强迫银行增加储备金已经伤害到银行业偿还债务的能力。监管机构以此向未来进一步紧缩银行业发出警告,过度提高存款准备金率或许弊大于利。

日前,在中国银监会的2008年年中工作(电视电话)会议上,刘明康也强调,要扎实做好下半年银行业风险监管工作,准确把握区别对待、有保有压的宏观调控要求,指导银行业机构认真地将客户和潜在客户分类排队,深入进行调研。根据原则和实情,提出哪些应当保,在紧平衡下如何保；哪些应当压,在维稳条件下如何压。

分析人士称,随着房价持续下挫,断供潮或将涌现,银行面临着较大的风险压力。在今年甚为复杂的经济环境中,为了避免房价下跌而导致金融危机,应当有区别地为优秀的房地产商提供信贷,而不是一刀切地减少向所有的地产商放贷。[延伸阅读：房地产已进入调整期外资巨头徘徊在进退之间]

解决困局的方案在哪里?

信号发出以后,将会有哪些措施?措施是否有效?还有,如何界定要满足正常合理的房地产信贷需求?在记者采访的过程中,专家表示现在还难以定论。

国泰君安的一份研究报告指出,2008年房地产行业资金缺口达7100亿元,相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的2倍。由于去年高价拿地的企业面临着付清土地出让金的压力,即将到来的7-9月将是开发商资金链最紧张的时候。还有分析称,仅中国房地产上市公司这一群体,今年资金缺口达4000亿元人民币。

央行数据显示,今年上半年金融机构人民币各项贷款余额28.62万亿元,同比增长14.12%,增幅比上年末低1.98个百分点,比上月末低0.74个百分点；上半年人民币贷款增加24525亿元,同比少增899亿元。房地产资金需求翻倍增加,而银行发放贷款的增速大大放缓。显然,要满足正常合理的房地产信贷需求,还需要更多的调研和测算,更需要新招数。

尽管银监会对房地产信贷做出了积极表示,但实际上银行方面可以打出的牌并不多。按照央行规模不变,增幅下降的信贷投放原则,2008年金融机构新增贷款总量将不得超过2007年全年的3.63万亿元。银监会数据显示,上半年银行新增贷款达到了2.7万亿,超过去年全年3.63万亿的七成,下半年银行贷款依然吃紧。

另外,尽管银监会作了带有暖意的表态,但是,据报道,全国人大财经委部分委员在听取今年上半年经济形势的汇报后表示,中国应继续坚持从紧的货币政策和稳健的财政政策,同时要增强宏观调控的预见性、针对性和有效性。近日国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌表示,从紧的货币政策绝对不能变,市场、企业也不应对货币政策放松有不切实际的幻想。而央行行长周小川不止一次表示央行对抗通胀的决心。

因此,关于楼市政策回暖,目前得到的只是一个信号而已。