公积金贷款和利率下浮者不必提前还贷

新的一年即将到来，由于大部分银行的利率调整都从1月1日开始，因此大部分房贷族的月供将自下一期开始增加，提前了解自己月供增加情况，在扣款日前存入足额的款项，可避免因扣款不足而导致逾期还款记录。

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今年以来，央行两次加息，使得5年以上贷款利率由5.94%上调为6.4%；五年以上公积金贷款利率也由3.87%上调为4.30%。

虽然基准利率一致，但是目前房贷市场利率却千差万别，有的享受商业贷款的七折优惠利率，有的利率则需上浮10%。因此，对于享受不同利率折扣的人而言，明年需要增加的月供并不同。

例如，以100万元、剩余供款期在15年左右、以等额本息方式还款的房贷为例，如果享受的是七折利率，则两次加息将使月供增加163.41元；如果是上浮10%的利率，则月供增加280.88元。

总体而言，每100万元剩余贷款月供增加100~350元左右(具体情况见下表).

2月还款额高过1月

银行理财经理提醒房贷客户，在1月份的还款日前，房贷族们不要忘了在房贷还款存折上多存入几百元，以免因扣款不足而产生逾期还款记录。

具体而言，由于1月份的月供包含的贷款期限跨越了今年12月和明年1月，要分别按照加息前后的利率计算的，因此，1月份的月供额比今年12月的高，但是比明年2月份的要低，到明年2月所扣的月供款才是全部按新利率计算的标准月供，房贷族们应参考明年2月的扣款额来还房贷。

个别银行不是

从1月起调整

不过，也有个别银行不是自1月1日执行新利率的，如深发展银行的个贷业务经理表示，该银行的房贷利率调整是按放款日来调整的，假如客户的放款日是5月1日，则利率从明年5月1日开始才会调整，因此在明年5月份前，月供仍可保持不变。由于每个客户的放款日不同，因此月供调整时间也不同，房贷族们需向客户经理了解自己的放款日，到时记着多存几百元。

是否应提前还贷

利率打过折提前还贷不划算

利率的上调，也使得不少人考虑是否应提前还贷的问题。经过两次加息后，五年以上公积金贷款利率上调为4.30%，5年以上商业贷款七折利率上调为4.48%，整体而言，仍低于目前的通胀水平(以11月5.1%的CPI水平为例)，因此对于这部分人而言，持有贷款实际收益是为正的，因此不宜提前还贷。留着提前还贷的钱，用来消费或者投资，远比提前还贷强。

更重要的是，利率折扣是在贷款剩余期限内长期有效的，可以说是银行送的大礼包，在目前的信贷紧张环境下，一旦提前还贷，以后再想从银行贷款，就很难再获得下浮利率了。

利率有上浮提前还贷要想好

但是，对于执行基准利率尤其是上浮利率的房贷族而言，是否提前还贷，则应视自己的投资风格而定。目前，5年以上房贷基准利率为6.4%，上浮10%的利率则为7.04%，这都高于目前的通胀水平，也有可能高于明年全年的通胀水平。从投资角度来看，目前要想在资金有保障的情况下获取5%以上的投资收益率，还是比较难的。因此，对于保守型投资者而言，可考虑提前还贷。

对于进取型投资者而言，高通胀往往意味着更好的投资机会，如果提前还贷，则减少了可用于投资的大量本金。因此，如果明年能从股市等市场获取10%左右的收益，也不必急于提前还贷。