【案情简介】

某小区业主吴某回家后发现家里物品被盗，财物损失数万元，他立即告知小区物业并报警。数月后，公安机关仍未查清具体作案人员，致使吴某家中失窃的财产未能得到赔偿。之后，吴某便找到小区物业负责人，要求小区的物业公司承担赔偿责任，但物业公司认为公司并无过错，无需承担赔偿责任。双方协商无果，吴某将物业公司诉至法院，要求法院判决物业公司赔偿其家中被盗的财物损失，理由是物业公司在提供安保物业服务的过程中存在严重过错，如小区监控录像部分损坏，没有及时维修，致使部分区域没有电子监控系统等。吴某认为，自己交了物业管理费，财产却没有得到保护，现在因为这些服务瑕疵导致财产被盗，应当由物业公司赔偿自己的财物损失。物业公司辩称，部分区域监控没有及时维修，是因为业委会尚未同意更换维修，没有向其支付相应的维修费用，致使该工作尚未落实。吴某家中的财产是第三人盗窃所致，与物业公司无关，物业公司无需承担赔偿责任。法院经审理认为，被告作为物业公司，有义务为业主提供相应的安全保障义务，但被告没有履行其与业主签订的《物业服务合同》约定的安保措施，存在严重服务瑕疵，导致犯罪分子进入原告家中进行盗窃可能性增加，致使原告的财产受损，被告存在过错，对原告的损失应承担相应的赔偿责任，承担的份额应按损失财产的20%为宜。

【案情争议】

本案中，法院认为物业公司在提供服务过程中，对小区的安保服务存在一定的服务瑕疵，与吴某家中的财产被盗存在一定因果关系，故支持了业主部分诉讼请求，那么，如何认定物业公司对小区业主被盗事件承担赔偿责任、确定承担赔偿额度?

【法律解读】

物业公司与业主之间的权利义务最直接的法律渊源是《物业管理条例》中第36条：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”该法条中明确物业公司与小区间的权利义务取决于双方物业合同约定，也就是说，如果物业公司依约履行物业服务合同中的义务，特别是依约履行小区的安保义务，而出现小区业主财产被盗，物业公司一般无需向业主承担赔偿责任;如物业公司未能履行物业服务合同中安保条款的约定，导致业主财产被盗，则应承担相应的法律责任。当然，如果业主与物业公司的物业服务合同中就安保义务约定过于笼统，物业公司的义务不明确，法院应当参照物业服务的行业标准及物业公司收取物业费等综合情况，予以确认物业公司是否履行应尽的安保义务。如果法院经审理认为物业公司在履行物业安保义务中有过错，与业主的被盗财物存在一定的因果关系，法院是否一定判决物业公司承担赔偿责任，以及判决物业公司承担赔偿数额的问题，本律师认为，法院应当结合物业公司过失的程度，并综合考虑物业公司是微利的服务行业，收取的物业费只有较少比例的安保费用，以及业主是遭受第三人盗窃直接造成的财产损失，物业公司的失责行为不是直接原因，因此业主的损害应先向加害人要求赔偿，只有从加害人处不能得偿时，法院才能由物业公司承担补充的赔偿责任。对于补充赔偿的数额，可以考虑收取小区物业费中安保费占有的比例及年度总额作为裁量的依据。