一、开发商不按合同交房违约金怎么算

在商品房买卖过程中，开发商若未能按照合同约定的时间交付房屋，购房者有权要求开发商支付相应的违约金。

1．违约金的计算方式通常依据双方签订的《商品房预售合同》中的相关约定。

2．一般情况下，违约金是按照房价款的总额，以一定比例（通常在1％－1％之间）进行计算。

这一约定有助于保障购房者的合法权益，确保开发商能够按时履行交付义务。

二、违约金的约定与计算

根据《民法典》第五百八十五条的规定，当事人可以在合同中约定一方违约时应向对方支付一定数额的违约金或损失赔偿额的计算方法。

1．对于开发商逾期交房的情况，如果合同中有明确的违约金约定，那么购房者可以根据约定向开发商追究违约责任。

（1）如果合同约定的违约金数额低于购房者因开发商逾期交房造成的实际损失，购房者可以向裁判机关请求增加违约金数额；

（2）如果合同约定的违约金数额过高，开发商也可以请求裁判机关适当减少。

2．如果购房者和开发商签订的商品房预售合同中没有对开发商逾期交房的违约责任进行具体约定，那么购房者可以参照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准来计算违约金。

这一规定为购房者在合同未明确约定违约金数额或损失赔偿额计算方法的情况下提供了法律依据，有助于保障购房者的合法权益。

三、逾期交房的免责与责任

虽然开发商在逾期交房时需要承担违约责任，但并非所有情况下都需要支付违约金。

1．如果开发商因不可抗力原因（如地震、战争等）导致无法按时交房，并及时履行了告知义务，那么开发商可以免责。

（1）这种情况下，购房者不能要求开发商支付违约金。

（2）需要注意的是，即使存在免责事由，开发商仍需向购房者提供证明并说明原因。

2．对于不存在免责事由的逾期交房情况，开发商需要承担相应的违约责任。

（1）这包括按照合同约定支付逾期违约金，以及在一定条件下、达到一定期限时购房者有权解除合同等。

（2）购房者在面对开发商逾期交房的情况时，应首先查看合同中关于违约责任的约定，并根据实际情况采取相应的法律措施来维护自己的权益。

《中华人民共和国民法典》第五百八十五条