物业管理合同纠纷中如何区分违约与责任
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而在司法判例中,也存在着一味将责任归为违约责任的现象。如物业管理公司因业主在住宅小区内发生的人身或财产损害而承担巨额赔偿责任的诸多判例。虽然从短期效应来看,这对于保护业主的权益有着积极的意义。但从长远考虑,这却对物业管理行业的长期有序发展蒙上了阴影,最终对于业主的权益也是有损害的。笔者认为,应当对物业管理合同纠纷中的违约责任与侵权责任做出明确界定,并分别处理,才有助于维护物业与业主双方的长期利益。所谓违约责任，是指合同一方因违反双方的合同约定，而应承担的法律责任，一般是无过错责任，即不以合同一方是否存在过错为判断标准。而侵权责任则大部分是过错责任，是以侵权方是否存在过错为购成要件的。对违约责任和侵权责任的不同认定，会产生不同的法律后果，直接影响着当事人的利益的实现。物业管理活动中所产生的侵权责任纠纷，主要是因业主认为物业管理公司提供的服务有瑕疵，导致期人身财产受损而提出的。包括业主住宅被盗被抢、存放在停车场的车辆被盗被损等。因为侵权人无从查找，业主一般会依据物业管理合同的约定转而认定物业管理公司存在物业管理方面的服务瑕疵，要求物业管理公司承担责任。根据合同法的规定，违约责任的范围应以违约方在订约时能够合理预见到的损失为限。按照该原则，如果对业主的损害并非物业管理公司所能预订之列，则物业管理公司不必承担责任。因此，对于业主认为物业管理公司所提供的服务有缺陷，致使业主产生人身财产损失的，不应先入为主地按照违约责任加以认定，从而一律判定物业公司对业主的人身及财产损失进行赔偿。
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物业合同违约责任只要符合法定有效条件都是可以约定的。法定有效条件主要有：合同当事人是具有相应的民事行为能力人；当事人签订合同是真实的意思表示；合同的内容不得违反法律法规；合同形式符合法定的形式；法定其他有效条件等。
合同责任是违约责任，违约责任的承担方式有： 1、支付违约金； 2、损害赔偿； 3、继续履行； 4、其他补救措施：修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等。
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