逾期交房纠纷是指在双方约定的交房期限届满时,开发商因自身财务风险控制、施工进度控制失控等原因,未能将符合交房条件的房屋交付给买受人的行为。如果开发商逾期交房,是否必须承担违约责任?对此,开发商风险防控的重点是:一是合理的资金安排;二是严格的施工进度;三是巧妙的合同条款设计。
在合同条款的设计中,一方面根据项目的整体开发计划和建设进度,可分别制定不同区域的不同交付期,避免项目内所有商品房的交付期“一刀切”,尽可能分散逾期交货的违约责任风险。同时,在选择交货期时,要考虑公司自身的财务安排、项目建设进度及相关可变因素,并尽量合理留出相对充裕的时间,确保工程范围内的所有施工都能在交付期前完成,包括绿化、景观、场地清理等。同时,要尽最大努力确保项目在交房期前能够竣工,项目能够通过验收并取得商品房交房通知书。另一方面,可以制定一些豁免条款。除地震、战争等不可抗力原因外,还可以约定其他免责条款。如在施工中遇到异常困难和重大技术问题时,开发商可根据实际情况延长工期,无需承担违约责任等类似条款。此时,如果出现逾期交房的情况,开发商可以履行及时书面通知的义务,而不承担逾期交房的违约责任。逾期交付违约金没有明确约定的,购房人实际损失按同地段同类房屋租金标准计算。如何保障延迟交房的权利原则上,如果开发商未能按约定时间交房,将构成延迟交房。开发商应承担违约甚至解除合同的赔偿责任。开发商不交房,买受人要求解除合同。根据相关司法解释,开发商逾期交房,在买受人催告后三个月内未履行的,买受人解除合同的请求应予支持,但当事人另有约定的除外。买受人可以在法律规定的期限内要求解除合同,退还房价、利息并赔偿损失。
当然,我们也发现,很多开发商往往把市政建设当成不可抗力来推卸逾期交房的责任,但是否构成不可抗力还要看具体情况。不可抗力是免责条款,是指合同签订后发生的不可预见、不可避免、不可控制和不可克服的事故(如战争、交通事故等)或自然灾害(如地震、火灾、水灾等),致使双方不能按合同约定履行职责或者不能按期履行职责,发生事故或者自然灾害的,可以免除或者延迟履行职责。如果开发商的延误原因不是不可抗力,则买方有权起诉终止合同或仲裁。法院的诉讼时效为合同约定的房屋交付之日起两年。业主应在诉讼时效内主张权利。协商不成的,业主可以向法院提起诉讼。很难避免逾期交货的纠纷。纠纷已经发生,需要解决。有人建议你来律师网找律师提供答案。
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所谓不可抗力,是指合同订立后发生的,当事人订立合同时不能预见的,且不能避免和不能克服的导致合同不能履行或不能按期履行的客观现象。 不可抗力的范围包括以下三种情况: (1)自然灾害。如地震、台风、洪水、旱灾、海啸等。 (2)政府行为。这主要... 更多>
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