房地产开发时刻面临来自于法律、政策、管理和市场等各个方面的风险，合作开发房地产情况尤为复杂。鉴于合作开发合同纠纷案件比例较高且案件复杂程度较高，又缺乏法律依据，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）对合作开发房地产作了比较详细的规定，仅合作开发房地产合同纠纷一节就有14条，占去《解释》整个28个条文的一半。现本文结合《解释》，对房地产合作开发合同效力认定的几个影响因素作一探讨。
什么是合作开发房地产合同
以合作的形式共同开发房地产，是我国现行土地制度的必然产物。国家所享有国有土地的所有权是不可动摇的、不可转让的。国家土地所有权不可能授予任何民事主体，也不可能进入市场流转。所以国有土地只能通过使用权来进行合法利用和流转，这就决定了国有土地的使用权人可以通过土地作为出资与他人合作开发房地产，实现土地要素与资金要素的结合，从而在最大程度上实现了国有土地使用权人的权利。
合作开发房地产合同是指两方或两方以上的当事人约定，由一方提供土地，另一方提供资金、技术、劳务等，共同开发土地、建筑房屋，并在项目开发完成后按照约定的比例分享利用的协议。
影响合作开发房地产合同效力的因素
一、房地产开发经营资格
《解释》第15条规定：合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。
《解释》的这个规定，正与合作开发房地产合同并不需要合作各方共同经营的精神相吻合。由于房地产开发经营非常复杂，投资者出于自身条件或者其他因素的考虑而不参与房地产开发经营，即体现了当事人的自愿原则，也不妨害国家的市场管理秩序、社会公共利益，不违反国家强制性法律法规。因此，合作各方有权约定是否共同经营。既然法律不要求合作各方共同经营，当然也没有必要要求合作各方均具有房地产开发经营资质。
二、土地使用权转让限制条件
1、尚未取得《国有土地使用权》证书的土地
《解释》第九条规定：转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。
2、使用权性质为划拨土地
《解释》第16条规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。
划拨土地使用权是土地使用者经县以上级政府依法批准，在缴纳补偿、安置等费用后取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。其特点是取得的法定性、取得的无偿性或低偿性、使用的无期限性和处分的局限性、正是基于上述特征，划拨的土地未经过批准不得作为投资参与合作开发房地产。
这里所指的批准指的是经过县以上级人民政府批准，并由土地使用权受让人办理使用权出让手续，并依照国家的有关规定缴纳土地出让金。
伪合作开发房地产合同的认定
《解释》中对一些名为合作开发但合同约定的内容又名不副实的情况做了规定，具体是
1、名为合作开发房地产实为土地使用权转让
《解释》第24条规定：合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。
2、名为合作开发房地产实为房屋买卖
《解释》第25条规定：合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。
3、名为合作开发房地产实为借款
《解释》第26条规定：合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。
4、名为合作开发房地产实为房屋租赁
《解释》第24条规定：合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。
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法律综合知识关于房地产公司在法律条文下所导致的各类合同纷争的司法管辖权限问题，遵从以下具体规定：首先，对于商品房消费者合同纠纷案件的司法权归属问题，必须依据约定的优先原则处理，即合同双方当事人均可通过书写正式协议来决定应向何方法院提出诉讼请求，这个法院既可以是被告所在地，也可以是合同履行地、合同签署地、原告居住地，甚至是争议标的所在地等，只要该地点和该项争议之间具有实际且紧密的关联性即可。其次，若双方并未就此达成任何书面协议，则应由被告所在地或合同履行地的人民法院行使司法管辖权。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十五条合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖。《中华人民共和国民事诉讼法》第二十四条因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。2024-07-26152人看过 -
正常是合作就是合作开发房地产纠纷；如果出地的一方不承担任何风险，只享有利润分配，一般就认定名为合作开发，实为土地使用权转让。不管是合作开发还是土地使用权转让，只要有开发资质，合同就是有效。合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。合作开发房地产合同纠纷效力的认定是什么？1、合作开发房地产合同，是指当事人订立的、以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。从这一规定可以看出，合作开发房地产合同在内容上最基本的法律特征是：共同投资、共享利润、共担风险。如果合同不具备这一基本的法律特征，即使合同当事人将合同名称定为“合作开发房地产合同”，其真实性质亦必然发生变化，成为名为合作开发、实为其他性质的合同。2、《合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应2023-07-03257人看过 -
房地产开发[摘要]房地产行业在规范发展过程中，房地产开发企业因实力、规模或资源等的限制存在多家企业联合开发房地产项目的情况。然而如何达成企业间的联盟，最终的收益如何在各个企业间进行分配则成为联盟各方关注的重点。本文试从合作博弈的角度对房地产开发企业间的联盟和利益分配加以分析，得出具有参考意义的结论。[关键词]房地产企业联盟合作博弈收益分配一、引言近几年来国家不断加强对房地产行业的宏观调控力度。央行多次调控商业银行的贷款，央行121号文件，国务院18号文件，银监会212号文件及国务院新八条相继出台，此类举措对规范房地产行业的健康发展起到了积极的作用，但同时造成大量房地产开发企业融资困难，客观上为企业间联合开发房地产项目提供了可能。同时国家加强了对土地的调控，加强了总量的控制，实行集中供应，公开交易，调整基准价，使土地的获得难度加大，拥有土地的企业可以凭借土地这一稀缺资源与其他企业联盟，参与房地产项目的2023-06-10150人看过 -
在《解释》解读之三———合作开发房地产必须三共一文中，笔者曾认为合作开发房地产应做到共同投资、共享利润、共担风险。实践中，合作开发房地产肯定离不开共同投资，否则合作开发便失去了基础和前提，但共享利润、共担风险，特别是共担风险方面却不一定都能做到。由于信任度、法律障碍等问题，经常出现名为合作开发，实为其他内容的合同，为此，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》中总结了当前合作开发房地产中常见的四种名不副实情况，并规定了相应的处理办法。第一种：名为合作开发房地产合同，实为土地使用权转让合同。《解释》第二十四条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。这种名为合作开发房地产合同，实是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，是提供土地使用权方以地谋利，这种利可能为货币，也可能为房屋。故《解释》对这种2023-06-10297人看过
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(一)《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第15条规定：合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定为有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。这就是说，最少要求合作开发房地产的一方必须是具备房地产开发经营资质的单位。由于房地产作为一种重要的生活和生产资料，事关人民群众的生命、财产安全及社会公共安全，而房地产开发又是工艺复杂、技术性专业性非常强的行业，国家对房地产的建设开发施行了严格的准入制，不具备房地产开发资质的单位是不得从事房地产开发的。(二)根据《城市房地产管理法》第29条的规定，设立房地产企业应当具备下列条件：1、有自己的名称和组织机构。2、有固定的经营场所。3、有符合国务院规定的注册2023-06-23370人看过 -
优先购买权一、合作建房双方如何出资合作开发双方不论是一方出土地、另一方出资金，还是双方既出资金又出土地，完全由合作双方根据自愿、平等的原则，进行协商，达成一致协议。重要的是作为出资的土地必须是通过出让取得的国有土地。该土地如果还是行政划拨土地，应当由土地使用单位在国土部门办理手续，缴纳土地出让金，将其名下的行政划拨土地使用权转为国有土地使用权。如果该土地是集体土地，应当首先在国土部门办理征地手续，由国土部门将集体土地通过征收转为国有土地，再办理国有土地出让手续，缴纳土地出让金，取得国有土地使用权。二、合作建房双方的主体资格合法合作开发双方法人的主体资格，根据我国《城市房地产管理法》等有关法规，如果合作开发是为了建商品房，其目的是为了出售盈利，那么，双方均应当是具有房地产开发资质，取得房地产开发企业执照的企业法人。如果出让土地的一方建房的目的是为了解决本单位的生产或办公用房，不对外出售盈利，则该方相当2023-06-10456人看过 -
法律综合知识房地产合作开发建设合同的表现形式：一．拥有土地使用权的当事人提供土地使用权另一方是具有房地产开发资质证书房地产开发商提供技术和资金以双方名义共同开发。然后按照双方约定比例并对自己名下的房屋进行使用和销售。二．已经拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方当事人投入资金和技术以土地使用权人的名义进行开发。合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。合同的法律特征：1、合同是两个以上法律地位平等的当事人意思表示一致的协议。2、合同以产生、变更或终止债权债务关系为目的。3、合同是一种民事法律行为。合同与协议的区别：双方的意思都表示一致而达成的一种契约。简单地说，就是你情我愿，然后我们把大家都同意的事情固定下来，说明白，说清楚，那么我们达成一致的这个事项就是协议，在法律上就叫合同。一般来说，生2024-04-1961人看过 -
1、要明确合作各方的开发资质或取得资质的相应责任；2、约定先合伙或合作、后成立项目公司的方式，其承担民事责任方式先后不同；要明确先后的权利义务关系及办理相应手续的责任主体；3、组成项目公司合作开发的，要明确注册资本投入方式以及注册资本与投资总额的差异的处理对策及相应的责任；4、以土地使用权入股组成项目公司的，土地使用权须作评估；5、以筹建处或其它名义合作开发的，须使之成为能独立承担权利义务的其它经济组织，并明确合作筹建各方的权利义务；6、合作开发一方以土地使用权作为合作投资的，应办理土地使用人和使用性质的变更登记手续，并明确有关费用的承担方式和责任人；7、一个地块上合作开发涉及几个性质不同的项目，应分别立项、分别进行审批并办理不同的证照；8、合作开发各方的投资回报的方式，应按是否以开发项目的房屋为标的分别规定权利义务，投资回报系约定分房的，应明确房屋分配的具体办法；投资回报系分配利润的，应2023-03-24415人看过
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房地产开发项目管理组织是在整个项目中人事各种管理工作人员的组合。在整个房地产项目管理工作中，由于业主、承包商（包括分包商）、设计单位、设备和材料的供应单位、监理单位等都有自己的项目经理部和人员，他们之间的各种管理工作的任务、责任和权力的划分，以及他们之间的各种联系，共同形成项目管理组织系统。在这个项目管理组织系统中，业主建立的项目管理组织（项目经理部）居于整个项目组织的中心位置，在整个项目的实施过程中起头决定性的作用。在项目寿命期内，可将项目划分为若干个阶段，而每一个阶段都有相应的管理工作。1、前期策划阶段。该阶段项目者作为咨询工程师为业主决策提供可供参考的信息、意见和建议。2、设计和计划阶段3、招标投标。4、项目施工阶段。在这个阶段，主要是进行施工准备和施工过程中的三控制，两管理，一协调等方面的工作，保证项目目标的顺利实施。5、欺瞒宣。这一工作主要是针对商业性房地产项目而言，其主要工作如下：(1)2023-06-27134人看过 -
房地产开发如何认定房地产开发商对商品房这一特殊商品的欺诈行为，由于其生产周期长、环节多、价格高，不容易将一些开发商的行为界定为“欺诈”，要求双倍赔偿。根据《消费者权益保护法》及相关法律法规，下列情形可以认定为“欺诈”：。在销售现房时，假冒伪劣的房屋被当作合格甚至优质的房屋销售；2。销售现房时，故意隐瞒房屋真实面积，牟取暴利；3。普通合格房冒充优质工程，骗取优质工程涨价；4。明知不能进入房地产市场公开销售的房屋出售；5。以虚假的最低价、清算价等欺骗性价格出售房屋的；6。故意隐瞒开发商真实身份，或者以其他开发商名义销售的；7。利用他人或者其他手段诱骗销售的；8。利用广播、电视、报纸、杂志等大众传播媒介，对商品房进行不切实际的虚假宣传。开发商在商品房销售过程中有上述情形的，开发商故意或者故意的，买受人可以以开发商有欺诈行为为由，依照《消费者权益保护法》第四十九条的规定要求双倍赔偿。如何防止房地产开发商的售2023-05-02146人看过 -
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主持人：如何看待华艺公司和冰峰公司之间的关系？它们双方签订的《合作开发房地产项目协议书》具有对外公示力吗？王霁红：华艺公司和冰峰公司之间为隐名的合作建房关系。一般合作开发房地产有三种模式，第一种为成立项目公司模式，第二种为显名的合作开发，即合作方均申请作为建设方，第三种隐名的合作开发，即一方成为立项的建设方。从华艺公司与冰峰公司签订的合同内容来看，属于合作开发房地产合同，因此，二者之间属于隐名的合作开发房地产关系。该观点也完全符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的界定。根据该司法解释第14条规定，合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。王涌：2005年8月生效的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第15条第一款明确规定，合作开发2023-06-10376人看过
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