合伙买房存在着一定的风险,如果共同购买一套商品房,那么双方都是是房屋共有人,房屋权属证书中会体现房屋共有人和共有份额,另外双方可以申请颁发房屋共有权证。具体而言,合伙买房可采取如下措施避免风险:
1、协议中中写明“按份共有”的份额
一套房产要登记多个产权人时,有“共同共有”和“按份共有”两种方式。共同共有,不分份额大小,分割时原则上是均分,常见为夫妻双方购房。按份共有,原则上按照出资比例来分割,除非双方约定不按出资比例分割。如果是亲友间合伙买房,一般采用后者。合伙买房应事先做约定,明确责、钱、权、利、房的归属,才能达到利益共存的基础。比如,房产登记的是“按份共有”,必须写清各自所占份额。
2、购房前需公证协议
购房的两个人需要确定协议,并到公证处进行公证。如果没有亲属关系的朋友可以合伙买房,但需要签订合伙买房的协议,“明账细算,越细越好”,各持一份。明确责、钱、权、利、房的归属,以期达到利益共存的基础。确定好协议内容后,需要去公证处办理相关手续。市各公证处都有针对这种情况的公证书,会表明各项注意事项。
3、协议中详细明晰权责
产权为两人所有,就可以购买。如果只有单方向银行申请贷款,那么协议里还需要特意注明另一方须每月以转账(或现金支付等)方式向对方支付房贷月供。另外,协议中还要详细记录关于房屋方面的共同支出,如房贷还款额、物业管理费、各类清洁费等。
4、明确一起贷款的偿还方式
如果以一方名义向银行借款,并独自归还,应当在书面协议中写清银行借款是否算一方出资,以及将来的分割方式。如果以一方名义向银行借款而由双方共同偿还,就需有更详细的约定,约定款项的进出账户,每月还款也要通过银行转账。这么做可以尽量规避,一方将现金交给借款的一方来还贷,而没有出入账记录,以致产生纠纷后难以自证的风险。
一、合伙买房的风险该怎么避免
两人或多人合伙买房,在银行住房贷款合同中,只能把一个人作为“主贷款人”,其他都是“共同贷款人”。确定主贷款人时,一般选择有贷款资格、还款能力强的那个。贷款过程中,主贷人与银行发生借贷关系;其他共有人均要在同一套个人抵押合同上签字(有配偶的一方,其配偶也要到场签字),表示同意将所购的共有房产抵押给银行。不过,这样并不能够完全规避风险。一旦共有人之间发生纠纷,主贷款人要承担其他共有人不按约定还款的风险。也有一些银行在个人抵押借款合同外,与所有共有人签订多方协议。多方协议明确了所有共有人之间的权利和义务,当借款人不能按时还房贷时,银行可以向其他共有人催收贷款。
另外,两人甚至多人共同购买住房,需要参与购房的所有人都符合目前的限购政策,即本地户籍居民家庭,名下没有本市范围内的住房或只有一套住房;非本市户籍居民家庭,名下没有本市范围内住房,能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的。
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