一、房屋拆迁属于不可抗力因素吗

在讨论房屋拆迁是否属于不可抗力因素时，我们需要首先明确合同中的约定。

1．如果当事人在合同中明确约定拆迁为不可抗力情形，则房屋所有人在遭遇拆迁时，可直接依据合同条款进行免责。然而，在实际情况中，大多数合同并未事先做出此类约定。

2．在缺乏合同约定的情况下，我们需进一步分析拆迁的性质。如果拆迁是基于政府“公共利益的需要”而实施，通常可以被认定为不可抗力。因为在此情况下，拆迁行为并非由房屋所有人所能控制或预见。

特别是在我国当前及未来相当长的一段时期内，由于土地流通市场主要由政府主导，因此政府基于公共利益而进行的拆迁，在司法实践中往往被认定为不可抗力。

3．即使拆迁被认定为不可抗力，也并不意味着房屋所有人可以无条件免责。当政府在进行征地和拆迁之前，通常会进行论证并发布征地公告，给予被拆迁人一定的协商时间。

如果房屋所有人在知道拆迁事实的情况下，未向承租人履行如实告知义务，则不能以此为由进行免责。

二、房屋拆迁与不可抗力认定

在讨论房屋拆迁与不可抗力的关系时，我们需要了解不可抗力的含义和范围。

1．不可抗力通常指的是那些不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。在房屋拆迁的情境中，如果拆迁是基于政府为了公共利益而进行的，那么它通常符合不可抗力的构成要件。

2．除了政府基于公共利益进行的拆迁外，还有一些其他情形也可能构成不可抗力。例如自然灾害、政府行为以及社会异常事件等。

这些情形都具有不可预见性、不可避免性和不可克服性，因此当它们影响合同的履行时，可以被认定为不可抗力。

三、房屋拆迁下合同责任豁免条件

在房屋拆迁的背景下，合同责任的豁免条件主要包括两个方面：一是拆迁本身被认定为不可抗力；二是房屋所有人在拆迁过程中没有过错。

1．如果拆迁是基于政府为了公共利益而进行的，并且符合不可抗力的构成要件，那么房屋所有人可以援引不可抗力条款进行免责。

如果拆迁是由一般的商事主体基于非公共利益的需要而实施的，则不能认定为不可抗力。

2．即使拆迁被认定为不可抗力，房屋所有人在拆迁过程中也需要履行一定的义务。例如，在知道拆迁事实的情况下，房屋所有人需要向承租人履行如实告知义务。

如果房屋所有人未履行该义务，则不能以此为由进行免责。