一、相关法律法规

要对农村土地、土地承包、流转、经营权证、土地征收等有一个基本了解，学学以下四部法律法规是必要的。

1、《土地管理法》;

2、《农村土地承包法》;

3、《农村土地经营权流转管理办法》;

4、《农村土地承包经营权证管理办法》。

二、土地的两个重点：权属、用途

按权属，土地分为国有土地、集体所有土地。按用途，分为建设用地、农用地(未利用地不在讨论范围)。

我们比较关心的宅基地，属于集体建设用地。耕地、林地属于农用地，一般为集体所有，也有小部分属于国有。

三、主要管理手段

各级政府对土地的管理，主要包括：土地利用总体规划、土地利用年度计划、土地变更登记手续。土地变更登记手续，会在第四点着重说明。

1、土地利用总体规划

乡镇一级规划，须市级政府审批，其他一般规划，省级政府审批。

2、土地年度利用计划

在土地利用总体规划下，各级政府会制定土地年度利用计划，以有效实行对建设用地总量控制。

四、土地变更

如上所述，土地变更涉及到：土地权属(集体变国有)，土地性质(农用地专为非农建设用地)。

1、土地征收

土地征收，事实上是把集体所有资产收归国有，因此，在审批上很严格，超过1000亩(70公顷)就需要国务院审批，而征收基本农田，不管面积大小，一律归国务院审批。

2、农用地转用审批

被征收的土地，若用作非农建设用地，还须办理「农用地转用审批手续」。如果征收的农用地，未超出总体规划、年度利用计划，则由原规划审批机关同意即可。

五、耕地保护制度

为了守住18亿亩耕地红线，土地管理法对耕地保护制度做了详细说明。包括：土地占补平衡、基本农田保护、耕地闲置处理等。

土地占补平衡：按照「占多少，垦多少」原则，确保开垦的耕地面积不低于被占用耕地面积。

基本农田保护：这个好理解，不赘述。

耕地闲置处理：

如果企业占有耕地用作非农建设，连续2年未开工使用，县级政府可无偿收回。这点应该高度重视。

至于承包方(农民)连续2年弃耕则强制收回的规定，现实中执行得少。我老家很多水田多年闲置，政府也基本不过问。

土地经营权流转后，受让方(承租方)若闲置土地如何管理，上述法律法规中似乎无规定。现实中，一些农业企业租赁土地后，多年撂荒的现象是有的。

六、农村土地承包

国家提倡的农村土地「三权分置」，系指所用权归集体、承包权归农户、经营权可流转。土地承包，调节的是发包方(镇、村集体组织)与承包方(主要指村集体成员)之间法律关系。

1、绝对多数决

土地承包方案，须经集体经济组织的村民会议三分之二以上，或三分之二以上村民代表同意。

2、农转非

承包方全家迁入设区市，转为非农业户口，承包土地应交回集体。其他情况，不得收回。

3、妇女保护

妇女结婚，如在嫁入地未取得承包土地，则原承包地不得收回;若离婚或丧偶，无论是否在原居住地生活，只要其后来未取得承包地，则原承包地不得收回。

对在农村仍处于弱势地位的女性而言，这种法律上的安排，有力地保证了妇女合法权益。

七、土地承包经营权流转

农村土地承包经营权流转，是近几年很受关注的话题，《农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》均作了详细规定。删繁就简，我认为把握好以下几点即可：

1、流转方式

土地流转有互换、转让、转包、入股、出租等方式，跟工商企业、城市白领相关的，其实就一种：出租。

2、流转程序

如何走流转程序，取决于流转协议签订对象、流转土地性质。大致有四种方式：

跟承包方(农户)直接签，与一般的租赁没什么区别。双方签订流转协议，一式四份，合同双方各执一份，发包方(一般为村集体)、乡镇经管站各备案一份。签协议前，作为受让方，应该复印承包方的承包合同、土地经营权证(有些地方确权颁证还未完成)。同时，为保险起见，可以要求镇经管站做合同鉴证。

与中介方(发包方、产权交易组织)签。发包方(村集体)、产权交易组织，作为承包方(农户)的受托方，代为签署。这时，需要补充双方的委托协议。目前，全国各地的农村产权交易所正在积极开展这项业务。

统一流转。如果一家企业，因经营需要，须承包村里几十户农民的集中连片土地，一个一个签费时又费力。这时，村集体可与转让农户签订委托协议，企业再与集体签署流转合同。

流转村集体未承包用地。村集体组织，除了大部分土地会发包给农户，还有少部分未承包用地，包括机动地，和承包方依法、自愿交回的土地。

如果企业要承租这种形式的土地，则需要村民会议三分之二以上，或三分之二以上村民代表同意。

3、政府职能

目前，乡镇经管站主要提供合同鉴证、台账查询、备案登记等服务。不过，各地经管站的服务意识、认识程度很不统一，有些很配合，有些就难说了。