共有人擅自出卖二手房，合同的效力取决于第三人善意吗-法师兄

共有人擅自出卖二手房，合同的效力取决于第三人善意吗

来源：法律编辑整理时间： 2024-04-13 01:24:30 235 人看过

律师解答：

是的。

共有房产人出卖房屋必须要有共有人同意，私自转让的给受让人的所有权人有权向受让人追回；

但若受让人是善意取得，且支付了合理的价款并进行了房产登记的，共有人可以向无处分权人请求损害赔偿。

《民法典》第三百一十一条，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；

除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。

当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。

声明：该文章是网站编辑根据互联网公开的相关知识进行归纳整理。如若侵权或错误，请通过反馈渠道提交信息，我们将及时处理。【点击反馈】

扩展阅读

律师服务

热门律师推荐

律师普法

换一批

更多法律综合知识相关文章

处分权
无权处分但第三人为善意取得时的合同效力

效力待定。但是善意第三人在符合法定条件的情况下可以善意取得。我国《民法典》第三百一十一条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。

2023-06-13

392人看过
处分权
善意第三人能取得房产吗

不可以。一、共有财产的转让处分共有的不动产以及对共有的不动产作重大修缮的，应当经全体共同共有人同意。二、关于善意第三人首先我们要明白一个概念：善意取得。一般情况下，不动产受让人如果从无处分权人处购得不动产，所有权人是有权追回的，但在符合法律规定的特别要件的情况下，善意受让人却可以对抗所有权人而不必返还房屋。那么什么情况是属于法律所指的特别要件呢?(1)受让方受让时为善意。通俗的讲就是受让时不知情，从案例中我们得知作为第三人的李某在房屋交易过程中并不知道该房产属于王某及张某的共有。(2)以合理的价格转让。如果成交价格明显低于市场价位时，就有可能存在转移财产的嫌疑。《民法典》第三百一十一条【善意取得】无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意；(二)以合理的价格转让；

2023-05-04

192人看过
共同共有
未经房屋共同共有人同意，出卖人对外签订的“二手房”买卖合同，效力如何认定？

审判实践中，经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由，主张其他共有人对外签订的“二手房”买卖合同无效。对此问题，应区别不同的情形分别处理。一是房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效；但如有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。二是房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效；但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。-----------上海律师上海房地产律师上海房产律师二手房律师房地产买卖律师房地产咨询房地产诉讼

2023-06-05

362人看过
共有
擅自出售房产因未经共有人同意无效

家住徐汇区的王老先生有子女共三人。去年10月，王老因病去世，根据王老生前遗嘱，将其名下一处房产留于子女三人，今年1月上旬，王老的大儿子将该房产委托挂牌于美联物业公司下属门店，要求出售。美联工作人员按要求将其房产证等相关证件资料复印备案，为其房产挂牌做准备工作。但在工作人员核查其房产证时，发现房屋产权证附记一栏中标记：该房产为兄妹三人共有。工作人员立即告知王老的大儿子，该物业如要挂牌出售，需要他们兄妹三人同时签字确认，才能交易。王老的大儿子表示，等找到下家时兄妹三人会同时签字确认。1月15日当日，王老的大儿子至美联签署“房屋买卖居间协议”，声称其有代理权限并欲代其弟弟与妹妹在居间协议上签字，美联工作人员要求其出示另两位产权人的授权书以证明其具有合法的代理权。因王老的大儿子无法拿出有效证明，其具有合法的代理权，美联物业工作人员暂时终止了该项交易。律师认为，买卖交易中所谓合法出售方即产权证上所有

2023-04-22

208人看过

法律综合知识
继承人擅卖共有房屋的效力

◎案例申先生有一子二女，子女皆已成年。申先生于辞世前曾口头表示，自己名下的一套三环边的125平方米的住宅由子女各继承三分之一，但并未订立正式遗嘱。在办理遗产手续时，由于亲属间的信赖和尊重，申先生的三位孩子在房产证过户时，房产证上写的仅仅是申先生大儿子的名字，且并未签署任何其他协议。三年后，申先生的二女儿由于经济困难，提出将自己手中三分之一的房产份额出售。但直至此时才发现，申先生的大儿子已经将这处房产出手获利400余万元，且以房产证上仅有自己的名字为由，拒绝向其他子女分配售房所得房款。◎分析这是一例比较典型的房屋权属的共有权利纠纷，这类权利纠纷在家庭成员、亲友间发生的几率较多，也会发生在共同出资购买房产的人群之间。主要特征就是房产证上只登记有权属人之一的名字，而该权属人在出售或抵押该房产时没有征得其他房屋共有权属人的同意。按照《民法典》规定，房屋权属为共有时，需要共有权利人三分之二以上同意，

2022-11-20

179人看过
房屋转租
房屋未经主人同意,擅自出租他人合同有效吗

未经出租人同意的情况下，承租人将房屋转租的，转租合同是无效的，出租人可以与承租人解除租赁合同。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。租房时怎么审查二房东的资格在外面租房时，为避免遭遇诈骗，租房前可以先查看房东的主体资格，确定遇到的是真正的屋主。不过，随着二房东的出现，因为比较难确定对方的身份，所以租房时更要谨慎查看对方的资格。通常上，租房时要确定对方是真正的房东的话，可以查看对方出具的房地产权证以及身份证原件。若是遇到二房东的话，可以查看对方以下的证件材料：1、租赁合同；2、房地产权证书；3、身份证件。相比于原房东，确认二房东的主体资格时，还要查看对方的租赁合同。并且，对方若是有相应的主体资格，就会在房屋租赁合同中明确约定有转租权。如果对

2023-06-15

337人看过
二手房买卖
二手房买卖善意第三方怎么认定

在二手房买卖中，受让人在受让财产时是善意的，即按市场合理价格支付购房款，并且让与人对房屋没有处分权的，房屋已经办理了登记，就会构成善意第三人。一、设立抵押权的不动产适用善意取得嘛适用善意取得，善意取得是指无权处分人将动产或者不动产转给受让人，对于符合受让人受让该不动产或者动产时是善意；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人等这些条件的，受让人取得该不动产或者动产的所有权，善意取得不仅适用物权所有权还适用于其他物权，所以对于设立抵押权的不动产，不动产所有权人并未丧失对该不动产的所有权，如果抵押权人将该不动产转给第三人，第三人善意且支付合理对价的，那么也是适用善意取得的。二、不动产可以适用善意取得吗不动产可以适用善意取得，但是有且只有五个情况可以适用善意取得：(1)房屋的不动产登记簿发生属权登记错误。(2)登记名义人以自己的名义实施无

2023-03-25

90人看过
撤销权
第三人善意取得的情形

一、第三人善意取得的情形（一）出让人无权处分；（二）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（三）以合理的价格转让；（四）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人；二、善意第三人的撤销权利所谓有撤销的权利，是指善意相对人可以撤销其向限制民事行为能力人作出的意思表示。善意相对人行使撤销权应在法定代理人追认之前，并应以通知的方式作出。善意相对人行使撤销权的行为属于单方民事法律行为，其撤销权的行使导致民事法律行为确定不发生效力。善意相对人在被代理人追认前行使撤销权，撤销其生效意思表示的，民事法律行为确定不发生效力。《民法典》第171条第2款第3句确认，无权代理合同在被代理人追认之前，善意相对人有撤销其生效意思表示的权利。这里所谓善意相对人，是指不知道也不应该知道对方为无权代理人，又没有举证证明其有理由相信对方有代理权的相对人。这就意味着，相对人的“善意”须同

2023-05-03

309人看过

二手房买卖
二手房买卖中如何认定善意第三方

一、二手房买卖中如何认定善意第三方1、在二手房买卖中，受让人在受让财产时是善意的，即按市场合理价格支付购房款，并且让与人对房屋没有处分权的，房屋已经办理了登记，就会构成善意第三人。2、法律规定：《中华人民共和国民法典》第三百一十一条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。二、物权取得的原因有哪些1、法律行为。这是物权取得的最常见的原因,如买卖、互易、赠与、遗赠以及通过物的所有人与其他人的设定行为为他人设定抵押权、质权等

2023-06-12

435人看过
法律综合知识
未经共有人同意的房产可以擅自出售吗

未经共有人同意，不得擅自出售共有房产。《民法典》规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。《民法典》第三百零一条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

2024-05-08

208人看过
法律综合知识
善意第三人和第三人的区别

一、善意第三人和第三人的区别善意第三人和第三人的区别是：善意第三人是指取得具有效力瑕疵物品时不知情的行为人。法律规定，善意取得是指无权处分他人动产或不动产的占有人，不法将动产或不动产转让给第三人以后，如果受让人在取得该动产或不动产时出于善意，就可以依法取得对该动产或不动产的所有权。二、已登记的抵押权可以对抗善意第三人吗已登记的抵押权可以对抗善意第三人。也就是说，即使有善意第三人，抵押权人的权利不受影响，可依法行使。抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。三、善意取得的适用范围善意取得的适用范围：1．动产、不动产均可适用善意取

2023-05-01

442人看过
法律综合知识
善意第三人可以取得所有权吗？

一、善意第三人可以取得所有权吗？善意第三人，即该第三人不知道法律关系双方的真实情况，通常是指非法交易中，不知情的，已经办理了登记的权利人。无权处分他人动产或不动产的占有人，不法将动产或不动产转让给第三人以后，如果受让人在取得该动产或不动产时出于善意，就可以依法取得对该动产或不动产的所有权，受让人在取得动产或不动产的所有权以后，原所有人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人（占有人）赔偿损失。二、什么是善意第三人？善意第三人，即：该第三人不知道法律关系双方的真实情况，通常是指合法交易中，不知情的，已经办理了登记的权利人。善意取得，是指无权处分他人动产的占有人，在不法将动产转让给第三人以后，如果受让人在取得该动产时出于善意，就可以依法取得对该动产的所有权，受让人在取得动产的所有权以后，原所有人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人（占有人）赔偿损失。这里的第三人就是善意第三人。三、善意第三

2024-01-17

367人看过

优先购买权
租赁合同里有没有善意第三人

一、租赁合同里有没有善意第三人善意第三人，即该第三人不知道法律关系双方的真实情况，通常是指非法交易中，不知情的，已经办理了登记的权利人。无权处分他人动产或不动产的占有人，不法将动产或不动产转让给第三人以后，如果受让人在取得该动产或不动产时出于善意，就可以依法取得对该动产或不动产的所有权，受让人在取得动产或不动产的所有权以后，原所有人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人（占有人）赔偿损失。由于出租人和第三人之间转让的是房屋，作为不动产，房屋转让适用登记制度，因此，第三人在购买系争房屋时，其应该要到房产登记部门办理过户登记手续。这里就可能涉及到租赁房屋的租赁登记问题，有人认为，如果租赁合同曾经登记，那么第三人购买出租房屋而未经承租人同意，则显然构成非善意。但如果租赁合同没有进行登记，则有可能构成第三人的善意。从司法实务上看，承租人优先购买权应可对抗善意取得。按照规定：“出租人出卖出租房屋，

2023-05-06

242人看过
扶养
赠予公证不具有对抗善意第三人的效力吗

经过公证后的赠与协议，具有对抗善意第三人的效力当赠与人将需要进行产权转移登记的赠与物赠与受赠人时，应当到有关部门办理产权转移登记手续，没有办理产权转移登记手续的，不得以赠与物已经赠与为由对抗善意第三人行使抗辩权。赠与合同订立的注意事项有哪些1、赠与合同的内容要具体明确，赠与合同主要包括：合同当事人双方、赠与的财产名称、财产目前状况、赠与合同履行的时限以及方式、赠与是否附条件以及什么条件、赠与合同的违约责任已经争议解决方式。2、从赠与人的角度考虑，如果赠与人认为赠与行为在交付财产或转移权利之前有可能撤销，建议不对赠与合同进行公证。因为一旦公证将很难撤销了。从受赠人的角度考虑，如果担心赠与人在赠与财产权利转移之前担心赠与人撤销赠与，则应积极劝说赠与人将赠与合同依法公证。3、如果赠与人在赠与受赠人财产时对受赠人有一定的要求则可作为一个赠与的条件。如果受赠人无法满足赠与人提出的条件，或者受赠人的行

2023-06-13

485人看过