违约责任的免责事由包括法定免责事由和约定免责事由。

一，法定免责事由是指由法律直接规定、不需要当事人约定即可援用的免责事由，主要指不可抗力。

不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，常见的不可抗力有：

1、自然灾害。

2、政府行为。

3、社会异常现象。

二，约定免责事由是指当事人约定的免责条款。免责条款无效的一般情形包括：

(1)一方以欺诈、胁迫手段将免责条款订入合同，损害国家利益的；

(2)双方当事人恶意串通，免责条款损害国家、集体、第三人利益的；

(3)免责条款损害社会公共利益的；

(4)免责条款违反法律、法规强制性规定的；

(5)免除故意或者重大过失所生责任的条款无效；

(6)免除根本性违约所生责任的条款无效。

一、哪些情况下开发商才能免责

(一)不可抗力。不可抗力指不可预见，不可避免并不能客服的客观情况。造成不可抗力的原因主要有两种情形，一是自然灾害，如洪水、地震、台风、海啸等；二是政府行为，如发生战争、强制征收等。在发生不可抗力的事由后，开发商必须在合同约定的期限内将不可抗力的相关情况告知购房人，否则既使发生了不可抗力的事由开发商仍然需要承担延期交房责任。实践中，开发商有随意扩大解释不可抗力的现象，其实，构成不可抗力的条件是很严格的，开发商不得以诸如“雨季停工”、“技术困难”等作为法定免责事由主张免责。

(二)约定免责事由。在商品房买卖合同中，除了不可抗力之外，开发商通常会与购房人约定其他关于逾期交房的免责事由，如购房人未付清房款及其他应交费用、因执行国家法律法规、政策、政府指令导致逾期交房、因市政配套设施接通延误或市政府规划变更导致逾期交房等。

值得注意的是，在上述原因中，有的确实可以作为免责事由，如政府行为等，但也要甄别情况实行部分或全部免责，有些则纯属霸王条款，如天气原因、高考等因素导致停工，这些情况是开发商可以预料、可以避免和克服的，不能作为免责事由。再如施工期间停水停电、第三人破坏等，则是第三人原因造成的，违约责任的归责原则实行无过错责任，不论开发商是否存在过错，只要存在违约行为，开发商就应向购房人承担违约责任，之后开发商有权依法向责任人追偿。

二、合同中的免责条款效力怎样认定

免责条款是指当事人事先约定免除或者限制某一方当事人未来责任的合同条款。

具备下列条件之一的免责条款无效：

1、显失公平的无效。

2、以各种方式、手段订立的免责条款，损害国家、集体或第三人利益的无效。一方以欺诈、胁迫手段、恶意串通或以合法形式掩盖非法目的，订立合同中设立的免责条款，损害国家、集体或第三人利益的，均属无效。

3、格式合同免责条款未向对方当事人提醒注意和详细说明的无效。

4、造成对方人身伤害的条款无效。

5、因故意、重大过失致他人财产损失的免责条款无效。