一、房屋租赁合同违约咋办

房屋租赁合同违约了，肯定是需要违约赔偿的，房屋租赁合同是比较常见的一种合同，但是由于其也是一种合同所以违约之后也会按照大多数的合同的处理原则来进行。房屋租赁合同违约可以分为出租方违约以及承租方违约两种情况，

（1）出租方违约，一般有这样两种情况，一是如果出租方反悔不出租房屋，或者要求提前解除租赁合同的，则承租方有拒绝解除合同，要求继续租赁；如果被强行退租的，则应该按照合同约定支付违约金，没有约定的，则要赔偿承租方实际损失，包括装修折旧、可能的收益损失等等，但这些都需要举证。二是如果出租方拒绝维修的，则承租方有权自行维修，并要求出租方承担相应费用。

（2）承租方违约，则可能有这样三种情况，一是延期支付租金，根据合同约定，出租人有权要求继续支付租金，甚至解除房屋租赁合同。二是承租方提前退租，出租房可以要求解除合同并赔偿损失，或继续履行合同，继续支付租金。如果承租方没有履行解除合同手续的，出租方可以要求继续支付租金。举例来说，如果某商场的租户直接搬走而没履行解除合同手续，那即使租户没有使用用房屋，仍需要支付由此产生的租金。

二、房屋租赁合同的最长期限是多少年

因此，房屋租赁合同包括续订房屋租赁合同的最长期限均为20年。在理解这个法条时还要注意以下几点：①房屋租赁合同期限最长20年，是指当事人每次签订的租赁合同所约定租赁期限不得超过20年；并非指数次签订租赁合同或者数份租赁合同的总租赁期限不能超过20年。②房屋租赁期间届满，当事人续订租房屋赁合同的租赁期限自续订之日起不得超过20年。③房屋租赁期限超过20年，并非整个租赁合同无效；而是超过20年部分租赁期限无效，也就是租赁期限按20年计算。租赁合同一般根据租赁的时间长短，对租金是有一定比例上浮，这主要也是根据物价上涨做出的调整，如果租赁20年租金都不上浮的话，对出租方是非常不利的。房屋本身是有使用期间的，住宅的国土使用期间是70年，商铺的国土使用期间是40年，超过了国土使用期间是会要求补缴国土使用费，这个问题不过现在还没有具体的规定。