一、出租人可以解除房屋租赁的情形
按照民法典的规定,合同的解除分为协商解除、约定解除和法定解除。在房屋租赁合同中解除方式也不外乎这三种:协商解除指在房屋租赁期内,只要合同双方协商一致就可以解除合同;对于约定解除,需要合同双方在合同中明确约定具体的合同解除条件,条件成就合同解除;对于法定解除,是指法律明确规定的出租人可以解除合同的情况。但对于合同的约定解除和法定解除,都需要按照民法典第九十六的规定履行相应的通知义务。
房屋租赁合同的协商解除和约定解除均体现合同双方的意思自治,尤其是约定解除的情况下,解除的条件比较宽泛,会因个案的不同而不同。我们今天仅就房屋租赁合同中出租人的法定解除权进行梳理,以供大家学习参考:
(一)房屋租赁合同未约定租赁期限,出租人可随时解除合同。
按照民法典的规定,房屋租赁的期限为六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。根据《民法典》第七百三十条规定:当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第五百一十条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
所以房屋租赁合同未约定租赁期限,出租人可以随时解除合同。但是这里需要提醒出租人的是,一定要在合理的期限内书面通知到承租人要解除合同,这里的合理期限没有明确法律规定,建议根据不同的情况作出判断,一般不少于30天。
(二)承租人未付或延付租金的,出租人可解除合同。
《民法典》第七百二十二条规定:承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。
这里需要提醒出租人的是,不是承租人未按照合同约定支付租金或延付租金就可以立即解除合同,承租人未付或延付租金的情况出现后,出租人要求承租人在合理的期限内支付,承租人仍不支付的,出租人才可以解除合同。这里的“合理期限”也没有明确的法律标准,建议出租人以书面函件的形式催促承租人支付房租,并且写明支付租金的具体期限。
(三)承租人违反约定使用房租,致使房屋受损,出租人可解除合同。
《民法典》第七百一十一条规定:承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
此种情况的难点在于如何判断致使房屋受到损失的情形以及损失的具体标准。按照房屋租赁合同司法解除的规定,承租人擅自改变房屋的主体结构、承重结构以及违法扩建的,且承租人不恢复原状的,出租人可以按照《民法典》第七百一十一条的规定解除合同。所以我们建议一般对此情况在合同的约定清楚,将没有统一裁判标准的规定转化为约定解除的具体条件。
(四)承租人未经出租人同意转租的,出租人可解除合同。
《民法典》第七百一十六条规定:承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。
这里需要提醒出租人注意的是,承租人未经出租人同意转租房屋的,并非任何时候出租人都可以解除合同,按照房屋租赁合同司法解除的规定,出租人必须在知道或应当知道承租人转租的事实后6个月提出异议,超过6个月的,出租人向人民法院起诉解除合同的,法院不会支持。
另外,这里需要特别提醒出租人的是,出租人一定要有证据证明自己在6个月内通知过承租人,比如快递单、短信、邮件、电话录音等相关证据,否则可能会承担证据不能的不利后果。
(五)不可抗力解除合同。比如最常见的房屋被政府征收或拆迁。
民法典第五百六十三条规定,因不可抗力致使不能实现合同目的,可以解除合同。当然此种情形,解除权属于合同双方,出租人可以依此解除合同,承租人同样可以依此解除合同。目前,发生纠纷最多就是城中村的拆迁以及国家基础设施建设中的征收行为,因涉及大额的拆迁征收补偿,所以各方利益主体都想利益均沾,从而导致大量的纠纷。
所以我们建议将不可抗力的情形以及遇到拆迁以及政府征收利益如何分配、房屋的添附物如何作价等情形在合同中约定清楚,以减少纠纷的发生。
总之,出租人知晓其拥有的法定解除权利,在房屋租赁合同履行过程中可以有效的维护自己的合法权益。
如果根据法律相关规定,出租方需要强行解除租赁合同的时候需要向承租方支付一定的违约金,具体违约金需要根据双方在合同中的规定约定来看。但是如果承租人违反了以上5条相关规定,出租方有权向承租方收入房屋,解除劳动合同。
二、房屋抵押的贷款
《中华人民共和国民法典》第三百九十五条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押:
(一)建筑物和其他土地附着物;
(二)建设用地使用权;
(三)海域使用权;
(四)生产设备、原材料、半成品、产品;
(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器;
(六)交通运输工具;
(七)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
房产抵押贷款是指借款人以已购商品住房抵押,贷款银行为借款人提供一揽子资金服务,满足其购买住房、车位、大额耐用消费品、汽车和住房装修等多种需求的人民币贷款。新房贷款的贷款期限最长不超过30年,二手房不超过20年;贷款额度是房屋评估值的70%;贷款利率按照中国人民银行规定的同期同档次贷款利率执行,基准年利率是5.94%。
产权所有人以房契作为抵押,取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理,债权人只按期取息,而无使用管理房屋的权利,待借款还清,产权人收回房契抵押即告终结。如债务人不能履行债务,则债权人有权依法处分抵押房屋,并在处分抵押房屋所得价款中优先受偿。
提供抵押房屋的当事人称为房屋抵押人,接受抵押房屋的原债权人称为房屋抵押权人。房屋抵押人必须具有完全的民事行为能力,无民事行为能力和限制民事行为能力的人不得设定房屋抵押。
三、房屋租赁合同的解除纠纷注意事项
(一)当事人有约定的,从其约定;没有约定的,则只能根据法律的规定解除房屋租赁合同,否则,将构成违约。
(二)合同的解除,并非因符合解除条件而当然发生,而应以有解除权的一方行使为必要。这里需要区分合同的解除与附解除条件的合同两者的不同。
(三)要严格把握合同解除的条件。当事人只有在符合约定或法定条件的情况下,才能解除合同;在不符合解除条件的情况下,即使发出解除通知,也不能产生合同被解除的法律效力,相反,构成违约。
-
出租人可以单方解除租赁合同的情形
363人看过
-
出租人可以提前解除房屋租赁合同的情况
421人看过
-
出租人强行解除房屋租赁可以吗
331人看过
-
出租人出卖房屋可以解除房屋租赁合同吗
326人看过
-
出租人可以解除租赁合同的情形有哪些
278人看过
-
房屋租赁合同解除的情形
168人看过
所谓不可抗力,是指合同订立后发生的,当事人订立合同时不能预见的,且不能避免和不能克服的导致合同不能履行或不能按期履行的客观现象。 不可抗力的范围包括以下三种情况: (1)自然灾害。如地震、台风、洪水、旱灾、海啸等。 (2)政府行为。这主要... 更多>
-
出租人解除房屋租赁合同的情形有哪些广东在线咨询 2022-11-241、承租人未征得出租人同意改变房屋用途,致使房屋损坏的; 2、承租人逾期不支付租金累计超过6个月的; 3、承租人在使用房屋过程中造成房屋主体结构损坏的; 4、承租人未征得出租人同意转租房屋及转让、交换房屋使用权的。
-
什么情形可以解除房屋租赁合同?河南在线咨询 2022-07-13房屋租赁合同具有以下情形之 一,可以解除: 1、承租人未按照约定使用房屋造成损失,出租人可以解除合同; 2、承租人擅自转租,出租人可以解除合同; 3、具有法律规定的非因承租人原因致使租赁物无法使用的情形,承租人可以解除合同; 4、房屋危及承租人的安全或者健康,承租人可以解除合同。根据2021年生效的《民法典》第七百一十六条第二款的规定,承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。第七百二十二条
-
有哪些情形下承租人可以解除房屋租赁合同湖南在线咨询 2023-02-27可以经过协商后决定解除房屋租赁协议。但是,如果没有约定的,在以下情况可以解除房屋租赁协议: 1、因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。 就是说在租赁房屋具有瑕疵,致使承租人无法使用,或者利益受到重要影响,或者在相当期间内不能进行使用收益的,或者租赁房屋毁损致使不
-
房屋租赁合同解除情形山东在线咨询 2022-07-01房屋出租合同解除的情况有: 1、承租人未按照约定的方法,或者未根据租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受损的; 2、承租人擅自转租的; 3、承租人逾期不支付租金的。根据《民法典》第七百一十一条规定,承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并请求赔偿损失。第七百一十六条规定,承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。第七百二十二条规定,承租
-
出租人可以解除房屋租赁合同吗?河南在线咨询 2022-08-04房东租客双方,以下情形内解除租房合同,就不算违约: 1、房屋租赁协议到期,房屋出租人按约收回租赁房屋; 2、出租人家庭人口增多,住房困难,可与承租人协商收回租赁房屋; 3、承租人确实另有住房,承租房屋长期闲置,不能物尽其用的; 4、屋承租人故意、或者过失将所租房屋损坏,改变房屋用途、拒绝修复或者赔偿的。 租客遇到这些情况,可以单方解除合同 1、出租人未按时交付房屋,经承租人催告后在合理期限内仍未交