土地增值税计算依据是什么?

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物等产权的单位和个人征收的一种税。

根据《土地增值税暂行条例》的规定，凡是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得收入的单位和个人，均应按规定缴纳土地增值税。包括两层含义：一是只对转让国有土地使用权征税，转让集体土地使用权不征税;二是只对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，即有偿转让房地产征税，对以继承、赠与方式无偿转让的房地产不征税。纳税人是有偿转让房地产的一切单位和个人，包括机关、团体、部队、企事业单位、个体工商户、外商投资企业及其他单位和个人。纳税人转让房地产所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入。

土地增值税以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据。土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减去税法规定的扣除项目金额后的余额。计算公式为：土地增值额=转让房地产的总收入-扣除项目金额。扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金等。

土地增值税实行四级超额累进税率，即：

(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%;

(2)增值额超过扣除项目金50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%;

(3)增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%;

(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

确定增值额的扣除项目包括：

(1)纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按照国家统一规定交纳的有关费用;

(2)开发土地和新建房及配套设施的成本，包括纳税人房地产开发项目实际发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用;

(3)开发土地和新建房及配套设施的费用，包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。此项费用扣除有一定的比例限制，具体比例由各省市、自治区、直辖市人民政府规定;

(4)经过当地税务机关确认的旧房和建筑物的评估价格(指在转让已使用的房屋和建筑物的时候，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折旧率后的价格);

(5)与转让房地产有关的税金，包括纳税人在转让房地产的时候缴纳的营业税、城市维护建设税和印花税。纳税人转让房地产的时候交纳的教育费附加可以视同税金扣除。

(6)从事房地产开发的纳税人可以按照上述第(1)、(2)项金额之和加计20%的扣除额。