xx市高级人民法院

民事判决书

（2014）高民终字第＊＊＊＊号

上诉人（原审原告）徐某某，女，xx省居民，住所地xx省xx市。

委托代理人高＊x，xx＊＊律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）王某，男。

委托代理人朱＊x，xx＊＊律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）xx市＊＊房地产发展有限责任公司。

法定代表人张＊xx，董事长。

第三人xx＊＊房地产开发有限公司。

法定代表人腾＊x，董事长。

委托代理人张＊为，男。

上诉人徐某某因申请执行人执行异议之诉一案，不服xx市第二中级人民法院（2013）二中民初字第＊＊＊7号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人徐某某及其委托代理人高＊波，被上诉人王某及其委托代理人朱＊峰，被上诉人xx市＊＊房地产发展有限责任公司（以下简称＊＊公司）之法定代表人张＊军，原审第三人xx＊＊房地产开发有限公司（以下简称＊＊公司）之委托代理人张＊为到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

2013年4月，徐某某起诉至原审法院称：2007年，我诉＊＊公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，xx市第二中级人民法院（以下简称xx市二中院）依法作出（2007）二中民初字第＊＊＊号民事判决书。我依据该生效判决书向xx市二中院申请强制执行。2012年8月23日，xx市二中院依法查封了＊＊公司位于xx市朝阳区XXX的房屋（以下简称涉案房屋）的房产。在执行过程中，王某对查封的涉案房屋提出了执行异议。2013年3月19日，xx市二中院做出了（2013）二中执异字第＊＊＊号执行裁定书，中止对涉案房屋的执行。我认为，虽然王某与＊＊公司签订了购房合同，但没有证据证明王某交付了房款、占有房屋，而且由于王某明显的主观过错，双方没有办理房屋过户登记手续，＊＊公司也不能出具其收到房款的发票及入账凭证，涉案房屋的所有权依法仍然归＊＊公司所有，双方签订的《购房合同》仅表明在双方之间形成的是一种债权债务关系，王某不享有该执行标的的所有权，因此无权提出案外人执行异议，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，法院裁定中止执行是不当的。故请求判决许可执行xx市xx区xx街（略）房产。

王某辩称：2007年8月20日我与＊＊公司签订购房合同，购买xx市xx区XXX房产一套，并一次性支付房款1308800元人民币，且一直在此房中居住。我曾多次要求＊＊公司办理房屋产权登记，但该公司以各种理由未予办理。＊＊公司与徐某某之间的债务和我无关，请求法院依法驳回徐某某的诉讼请求。

＊＊公司辩称：我公司确与王某签署了《商品房买卖合同》，并收取了王某相应的购房款项。其他事项因为年代较远，且公司变更了股东，很多情况已经无法查证。

＊＊公司述称：涉案房屋所在的两幢楼房的产权是我公司于2007年8月21日通过司法拍卖获得的。但是包括涉案房屋在内的六套房屋在司法拍卖的时候声明属于不在拍卖之列。涉案房屋有人居住，但一直没有交纳物业费，是我公司一直垫付，我公司的利益也受到损害，我公司也想确认这个房子的产权人究竟是谁。

原审法院经审理认为，根据本案现有证据，可以认定王某已将涉案房屋的房款交予＊＊公司，且本案证据显示涉案房屋已交付王某长期使用。同时涉案房屋所在的楼宇虽然在2007年8月21日经过司法拍卖整体过户至＊＊公司名下，但《拍卖成交确认书》中明确表示包括涉案房屋在内的6套房屋不属于本次拍卖的范围。因此综合上述情况，王某依据与＊＊公司签署的《商品房买卖合同》，并且长期居住的事实，提出执行异议理由成立，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”规定之情形。故徐某某关于许可执行诉争房屋的诉求，法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决：驳回徐某某的诉讼请求。

判决后，徐某某不服，向本院提出上诉。徐某某上诉认为，王某与＊＊公司签订的《商品房买卖合同》属于恶意串通损害第三人利益，依法应当认定无效；王某已经将涉案房屋的房款交予＊＊公司的事实认定错误；原审法院未根据徐某某申请对《收据》进行鉴定、未收集调取＊＊公司2007年的银行账户内的资金来往情况系程序违法，同时原审判决适用法律错误，因此请求二审法院依法撤销原判并改判许可执行xx市xx区XXX的房产，涉案诉讼费用由王某和＊＊公司负担。王某、＊＊公司和＊＊公司同意原判。

经审理查明，2007年，徐某某因商品房委托代理销售合同纠纷一案将＊＊公司诉至原审法院。经审理原审法院于2008年12月作出（2007）二中民初字第＊＊＊号民事判决：一、解除徐某某与xx市＊＊房地产发展有限责任公司所签《协议书》。二、xx市＊＊房地产发展有限责任公司于判决生效后七日内返还徐某某预付款一百一十万元及相应资金占用费，其中十万元的资金占用费自二〇〇四年八月十七日起算，一百万元的资金占用费自二〇〇五年三月十九日起算，均按xx银行同期贷款利率计算至本判决生效之日。三、xx市＊＊房地产发展有限责任公司于判决生效后七日内给付徐某某房屋装修及庭院绿化、改造投入补偿一百七十九万四千零七十二元七角一分及相应资金占用费，资金占用费按xx银行同期贷款利率自二〇〇五年八月一日计算至判决生效之日。四、xx市＊＊房地产发展有限责任公司于判决生效后七日内给付徐某某违约金六十万元。五、驳回徐某某的其他诉讼请求。判决后双方未提起上诉，该判决生效。

后＊＊公司未主动履行判决，徐某某于2009年向原审法院提出执行申请。原审法院于2009年3月作出（xx）二中执字第＊＊＊号民事裁定书，裁定查封＊＊公司财产。实际执行中，原审法院于2012年8月23日依法查封了位于xx市xx区XXX的房产。涉案房屋被查封后，王某向原审法院提出执行异议，原审法院经审查作出（2013）二中执异字第＊＊＊号执行裁定书，裁定：中止对位于xx市＊＊区xx街＊＊号楼1单元202号房产的执行。徐某某不服该执行裁定，向原审法院提起本案诉讼。

2007年8月20日，王某与＊＊公司签署《商品房买卖合同》，约定王某以1308800元的价格购买＊＊公司开发的左家庄二区XXX的房屋，付款方式为2007年8月30日前一次性付清房款。合同签订后王某称其于2007年8月28日以现金形式向＊＊公司支付了全部购房款1308800元，同时＊＊公司为其出具了一张盖有公司财务专用章的收据。徐某某一方对该收据不予认可，认为该收据人民币（大写）一栏处书写“壹佰叁拾零捌仟捌佰元正”金额与王某所称交费金额不符。

王某为证实其以现金方式支付房款，提供了账号为“XXX”的工商银行明细，其中2007年8月16日至2007年8月24日，王某共分六笔提取现金50万元。同时王某提供发票代码为21100050＊＊＊的税务机关代开统一发票，证明其出卖房屋获得房款36．5万元。徐某某对于银行明细及发票不予认可，认为银行明细只能显示提取现金50万元，与实际交付的1308800元现金不符，同时发票出具时间为2007年9月1日，日期在王某提交的购房收据出具时间之后，不能证明与本案存在关联。

为证明实际入住，王某提供物业公司开具的证明、供暖公司出具的收费证明、电费交费凭证、税费缴费凭证、水费交费凭证等相关票据，证明从签订《商品房买卖合同》后其一直居住在诉争房屋内，并交纳了相关费用。＊＊公司下属的xx和＊＊物业管理有限公司出具证明，证实王某于2007年8月起在涉案房屋内居住，并自行支付包括水、电、气等相关费用。王某与＊＊公司当庭均确认一直没有交纳物业费。

2007年8月21日，＊＊公司与xx＊在线拍卖有限公司签署《拍卖成交确认书》，确认拍卖成交标的为“＊＊区xx庄xx区xx苑A、B楼项目现状”。其中5．3条载明：本次拍卖的标的为“＊＊苑”A、B楼项目整体转让，但其中不包括执行主体不同的6套房产。以上房产的权利义务关系与本次拍卖无关（但办理产权手续应缴纳的费用由买受人承担）。2008年7月24日，＊＊公司获得xx市＊＊区xx街＊＊号楼、18号楼的整体产权登记。但＊＊公司曾向原审法院执行部门承认，xx市＊＊区xx街XXX并非＊＊公司的房产，＊＊号楼整体拍卖时不包括上述六套房产。

xx市＊＊区XXX房屋现注册房号为XXX。

二审庭审中，＊＊公司要求其证人原＊＊公司员工庄xx出庭作证，庄xx对王某等三人交付房款事宜表述为大部分是现金，其他的方式不清楚。

二审诉讼中，为证明王某与＊＊公司的购房行为非善意以及购房合同系伪造，徐某某提交了以下证据：1、2006年11月23日xx市＊＊区人民法院公告，公告告知法院已经依据法定程序对＊＊公司位于本区xx区＊＊苑16、18号楼的全部房产予以了查封，查封期间＊＊公司未能履行义务，法院依法定程序进行评估并委托了拍卖机构进行公开拍卖，责令＊＊公司及现房屋使用人（占有人）限期腾退房屋；2、2006年11月23日xx＊＊在线拍卖有限公司的拍卖预告，预告表述中拍公司将在近期对“＊＊区xx区的＊＊苑A、B号（16、18号）楼房地产”进行公开拍卖；3、＊＊苑项目房屋装修工程鉴定复审报告；4、2008年1月8日xx市xx局xx分局（2008）朝公牌证字＊＊＊号《xx市门楼牌编号证明信》，载明为xx＊＊房地产开发有限公司贰栋楼编号三xx街16、18号楼；5、2008年6月30日权利人为＊＊公司的房屋所有权初始登记申请书，其中房屋座落为＊＊区xx街＊＊号楼18号楼。王某和＊＊公司认可上述证据真实性，但均表示上述证据不能否认购房合同的真实性，不能达到徐某某的证明目的。＊＊公司认可上述证据的真实性，但表示不发表意见。

上述事实，有（2007）二中民初字第＊＊＊号民事判决书、（2009）二中执字第＊＊＊号民事裁定书、（2013）二中执异字第＊＊＊号执行裁定书、《拍卖成交确认书》、《拍卖成交证明》、《执行异议申请书》、《商品房买卖合同》、收据、银行对账单、收款证明、电费发票、网通公司市话费发票，供暖费发票等单据、X京房权证市其字第019519号房产证以及各方当事人陈述等证据在案证明。

本院认为，本案争议焦点有二：一是王某与＊＊公司是否存在恶意串通伪造合同损害徐某某权益的行为；二是王某购买的房屋是否属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的不得查封的情形。

关于焦点一，依据最高法院证据规则相关规定，徐某某对其上诉主张王某与＊＊公司恶意串通损害其权益负有举证责任。依查明的事实，王某与＊＊公司均认可双方于2007年8月20日签署的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，结合王某提交的付款及占有等证据，可以证明该合同已经实际履行。徐某某主张商品房买卖合同中约定的房屋名称“xx庄二区XXX房屋”在2007年合同签订时尚不存在，并据此推定买卖合同是伪造的，但依现有证据，涉案房屋及所在楼宇的名称在使用上并不严谨，并且，徐某某提交的2006年司法拍卖公告、预告中已经开始使用“xx区＊＊苑16、18号楼”、或使用“＊＊区xx区的＊＊苑A、B号（16、18号）楼房地产”等表述，与之前＊＊苑A、B栋的表述不完全相同，甚至接近于xx分局2008年证明信中的正式名称，由此可见＊＊公司称在2007年8月向王某售房时已经使用合同约定名称的解释更为可信，因此徐某某以合同约定的房屋名称尚不存在为由否定买卖合同的真实性不能成立，经法院释明徐某某未能进一步提供证据佐证其主张，故对其该主张，本院不予采信。

关于焦点二，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，首先，关于购房款支付问题，依现有证据，王某称合同签订后其于2007年8月28日以现金形式向＊＊公司支付了全部购房款1308800元，并提交了＊＊公司开具的收据，＊＊公司对此也予以认可，应当认为，王某已经尽到了相应的举证责任。徐某某上诉主张付款收据存在瑕疵且王某未提交付款发票，本院认为，虽然收据在书写上存在表面瑕疵，但其小写数字的数额及开具时间均与合同约定相符，并加盖了＊＊公司的财务印章，＊＊公司就大写数字书写错误系明显笔误的解释符合常理。至于＊＊公司收款后未为王某开具发票，由此产生的不利后果也不应由王某承担。因此徐某某仅以上述理由不足以否定王某已经支付购房款的事实。其次，王某为证明涉案房屋已经交付提交了供暖公司出具的收费证明、电费交费凭证、税费缴费凭证、水费交费凭证等相关票据、所在物业公司出具的证明等一系列证据，且均为原始证据，可以认定王某于签署购房合同后实际入住并以房屋业主的身份合法使用至今。其次，关于房屋未办理过户的过错问题，因涉案房屋所在的楼宇已经在2007年8月21日经过司法拍卖整体过户至＊＊公司名下，＊＊公司无法为王某办理过户登记，这是王某至今未能办理房屋产权过户登记的根本原因，也是王某作为买受人所无法控制和克服的，因此不宜认定王某对房屋未办理过户存在过错。

综上，王某提交的购房合同、付款收据、占有房屋等一系列证据相互勾连印证形成一证据链条，结合＊＊公司的陈述及司法拍卖将涉案房屋排除在外等事实，可以有理由相信王某购买房屋的事实是真实存在的，也符合前述司法解释第十七条规定的应当解除查封的情形。徐某某上诉提交的证据不足以证明其主张，故对其要求许可对涉案房屋继续执行的上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费七十元，由徐某某负担（已交纳），二审案件受理费七十元，由徐某某负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长杜＊＊

审判员潘＊＊

代理审判员邹＊

二○一四年十二月十九日

书记员王＊＊

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