一房二卖合同的效力问题
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一房二卖合同效力如何 (一)在一房二卖中,出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后,对后买受人履行了合同义务,办理了房产过户登记手续的情形。如前所述,两个房屋买卖合同均属有效。 (二)在一房二卖中,出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后,又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。在一房二卖中,这种情形也很普遍。此时,由于房屋产权已经过户,出卖人已非房屋所有权人。出卖人系出卖他人之物即属于无权处分行为,依据《买卖合同解释》无权处分合同有效。 (三)在一房二卖中,二次买卖均未完成过户登记的处理。在一房二卖中,二次买卖均未办理过户登记的情形下,房屋所有权仍为出卖人享有,而二次买卖的买受人均未取得房屋的所有权。原则上讲,买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益。也就是说,一合同的债权人并不能排斥另一合同的债权请求。
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一房二卖合同的效力分为以下具体情况: 1、先、后买受人中有一个买受人已取得房屋所有权证,而所有的房屋买卖合同均签订于取得房屋所有权证之前,则所涉及的买卖合同为有效或为可撤销。 2、先、后买受人中有一个买受人已取得房屋所有权证,签订于取得房屋所有权证之前的合同,为有效合同。签订于取得房屋所有权证之后的合同,为无效合同。 3、先、后买受人都没有取得房屋所有权证,只要不存在法定的无效情形,所有的买卖合同均为有效或为可撤销。
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