美国对于房地产的抵扣与抵扣有什么关系？如何对美国房地产进行抵扣

美国房地产市场发育充分，运作良好，这与政府运用各种政策手段积极鼓励和进行规范有直接关系，其中各种税收优惠所起的作用不可低估。因为美国是以所得税为主的国家，所以该国有关房地产的各种税收优惠，集中体现在所得税的抵扣或减免上，政府以此为杠杆来刺激和推动住房建设和房地产市场发展，收到了明显成效。美国政府一直采取各种措施，鼓励居民拥有自己的住房。早在1934年，美国就设立了联邦住房管理局，上世纪70年代起，该局开始为民众的住房建设抵押贷款提供担保。1965年美国又成立了联邦住房与城市发展部，专门制定住房发展计划的财政预算，每年编制预算并拨款150亿美元，用于补贴住房建设。2000年美国住房发展预算达到280亿美元，占政府总预算的16％。现在，美国有2／3的家庭拥有自己的住房。美国政府为了让更多的家庭自己买房，对住宅建设、购买和出租实行了许多鼓励政策，特别是在税收上采取了诸多优惠政策。最初美国税法规定在征收个人所得税时，对所有抵押贷款（如购买耐用消费品）的利息支出均可减免税收。但从1986年起，此项法律改为只有用于购买、建造和修缮住房的贷款利息支出才可减免税收，这一规定极大地刺激了住房建设的发展和人们买房的积极性。据统计，仅1999年，联邦政府就为此减免税收约530亿美元。1998年，美国在修正的税法中，出台了更为有利于自己拥有住房者的规定，即他们在缴纳个人所得税时可进行税前扣除，每户家庭每年可扣除2750美元，而租住房屋的人则不能享受这种税收优惠，这就进一步鼓励了居民购房的积极性。美国税法规定，房地产买卖时要缴纳2％的交易税。此外，对于交易所得，按照现行税法，如果是房主自己住满两年以上的住宅，单身者在售房时价格与购房时的价格差不超过25万美元、已婚者家庭在售房时与购房时的差价不超过50万美元的，都免缴收入所得税。美国住房的价格一直比较稳定，购入与售出的价格差很难超过上述规定，所以美国人出售房屋所得基本上免缴收入所得税，这在一定程度上刺激了二手房市场的发展。如果把房地产作为遗产或财产赠与，按照税法规定，价值超过60亿美元的房产遗产和一次超过100万美元的财产赠与才征税，而实际上美国的房价本来不高，再经过折旧价格更低，所以几乎很少有达到征收遗产税和赠与税标准的。对于出租房屋收入，美国实行超额累进税率，税率在15％～399％之间。除此之外，美国对土地和房屋征收房地产税，由州和地方政府征收。税基是房地产评估值的一定比例，各州规定比例从20％～100％不等，税率也不同，各州平均税率为税基的1％～3％，由于税率较低，对促进新的住房市场的发展起到了积极作用。为了让低收入者有能力购房和租房，美国国会于1986年出台了低收入者购房和租房税收抵扣法案，1993年该法案成为永久性法令。各州按照每年每人125美元乘以本州人口的计算方式，享受联邦政府拨给州政府的税收抵扣限额，低收入者如需购房，可向州或者地方政府申请抵押信贷证书，拥有证书者可在10年内享受个人所得税的抵扣，抵扣比例约为房价的86％。低收入者获得税收抵扣后，减轻了税收负担，同时相应提高了购房后的还贷能力，这一方面帮助低收入者解决了住房问题，另一方面也促进了房地产市场的发展。同样，这项法令还规定，那些投资建设低租金住房的公司，也可在10年内享受一定比例的所得税抵扣。税收优惠促进了低租金住房建设。据统计，从1987年到1996年的10年中，美国约建造了60万套低租金住房，大大缓解了低收入者的租房困难。除此之外，美国各州为支持低收入居民购房，都发行了低利率抵押债券，并严格规定，必须是第一次购买房屋，收入低于或等于当地收入平均水平的115％，所购房价格低于或等于当地房价平均水平的90％的人才能使用这一资金。如果是在环境不佳的地段购房，上述限制可放宽。据报道，仅1995年美国各州就发行支持居民购房抵押债券达58亿美元。每个国家的国情不同，相应的政策就会不同，不仅仅是购房这一方面，其他方面应该也是有很大的差异的。以上便是为您提供的相关信息，希望能给您带来一定的帮助。