房地产抵押权的变更主要表现形式有哪些，法律上是如何规定的？

房地产抵押权的变更在现实经济生活中主要有以下几种表现形式： 1.因抵押权人的名称、地址发生改变而发生的房地产抵押权的变更 因抵押权人公司改制、经营方式改变、经营范围调整等情形导致其公司名称发生改变的情况十分普遍，为确保登记簿记载与实际情况一致，往往需要对改变的事项进行变更登记。 2.因抵押物的地址、面积发生改变而发生的房地产抵押权的变更 因城市规划的原因，经常会导致抵押物的坐落或门牌号变化或街道名称发生变化，而在抵押物未修建完毕前的预测面积与修建后的实测面积也会发生变化，对于开发商来说，其因为销售面积的增加也会导致原登记面积与实际面积不符，这都需要及时的进行变更登记。如在北京就遇到过这样的情况，甲公司因借款纠纷，债权人向法院申请查封该公司的房产，但因之前公安机关重新调整了街道名称，法院在向登记机构要求协助执行的时候，登记机构根据原有的地址无法对甲公司的房产进行查封，随后不久，甲公司将该房产进行了转移，导致查封的落空。 3.因抵押权内容的改变而发生的房地产抵押权的变更。 抵押权人顺位的变化，抵押权所担保的主债权的部分履行、抵押权存续期限的变化以及债权数额的变化等等都有可能导致抵押权的变更。 (1)因抵押权人顺位的变化，对于抵押权顺位的变更，《物权法》第一百九十四条也做出了规定，抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。目前我国由于抵押权人往往并不愿意在已经有其他抵押权人的情况下再设定抵押权，所以顺位进行变更的情况并不多。 (2)抵押权存续期的变化，《物权法》第二百零二条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的，人民法院不予保护。”《担保法》第三十九条明确规定：“抵押合同的内容应当包括债务履行期限。”第五十二条还规定了“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。”最高人民法院《担保法解释》又规定：“担保物权担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的两年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。” 在实践中，债务人和债权人因情势变化，经常对债务履行期限作重新约定，最普遍的形式是双方重新修改借款合同和抵押合同，将还款期限延长，然后向登记机构申请办理变更登记。登记机构应严格按照抵押权变更登记的程序办理登记，否则，会损害抵押权人的权益。 (3)抵押范围的变化，登记簿记载的内容包括了被担保的范围，比如主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用等，还包括抵押合同没有约定的事项。上述内容在记载的时候有可能全部包涵，也有可能只记载了其中一两项。实际上，因为抵押双方协商的情形随时可能发生变化，因此，抵押所担保的范围也有可能发生相应的变化，这都要求及时到登记机构进行相应的变更登记。 4.房地产抵押权主体不发生改变，只是客体和内容发生改变的其他情形。 《抵押管理办法》规定了抵押权变更登记，但对抵押权变更登记内涵未做界定(包含抵押权转让)，对办理变更登记的程序，当事人需提供哪些要件均没有做出规定，有的地方在办理抵押权变更登记时，采用先注销原抵押登记，然后根据变更协议再重新设立抵押登记，这种做法显然不妥，客观上造成办理变更登记成本高，效率低，可操作性差，也容易使抵押权人失去优先顺位而失去优先受偿权，不利于保护抵押权人的权益。本次立法，区分了抵押权变更登记与抵押权转移登记，并分别规定了办理登记各自不同的要件，使变更登记更具操作性。