破产企业的土地资产处置方式有哪些，破产企业的土地资产处置的过程

企业破产、倒闭后，土地资产处置前，我们首先应该实地调查确认权属，评估地价。对于国有划拨土地的处置，可采用土地使用权出让的方式进行处置，即破产企业清算组对土地资产(连同其它资产一起)进行拍卖或招标，其土地资产拍卖所得款项可首先用于职工安置。土地出让后，原破产企业的土地使用权即转为受让方，由国土部门办理过户手续，向受让方核发＜＜国在土地使用权证＞＞ 第二种处置方式是土地租赁，即新成立的股分制企业每的拟向地方政府交纳土地租金。 在司法实践中，一些破产案件的清算组觉得处理集体土地难度大，法律限制较多，不愿在破产程序中处理。笔者认为，对企业破产涉及的集体土地一概不管是不妥的，应该区别情况，依法处理。对已经取得集体土地使用权证的集体企业，其破产时集体土地使用权应纳入破产财产。最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》明确：“清算组处理集体所有土地使用权，应当遵守相关法律规定。未办理土地使用手续的集体所有土地使用权，应当在该集体范围内转让。”对于条文中的“应当遵守相关法律规定”，应该是《土地管理法》、《土地管理法实施细则》以及其他土地管理方面的法规、司法解释。根据《土地管理法》第九条、第十三条的规定，可以得出这样的结论，已经办理了土地征用手续的企业，取得了土地使用权证，四至清楚，其土地使用权理所当然属于破产企业资产，清算组对破产企业处置包括土地使用权，因为如果不处理土地使用权这笔隐形资产，就等于减少了破产财产，不利于对破产债权人的保护。因为这样的集体企业就是严格意义上的土地使用者，尽管有的在几十年前征用时，所缴纳的土地补偿等费用较少，但土地问题的处理原则是尊重历史，注重现实，方便生产。现在企业破产了，作为土地使用者，企业所有的建筑物、附着物依法拍卖时，其使用范围内的土地亦应随之转移。据笔者所知道的一起的集体企业破产案件，因清算组没有将企业依法取得的土地使用权纳入破产财产，致使这一破产案件最后以破产财产不足以支付破产费用而提前终结。根据《土地管理法》第六十三条规定，依法取得了土地使用权的企业，在破产时，其土地使用权可以转让。对未办理土地征用审批手续，未取得集体土地使用权证的集体企业，在破产时又如何处理呢？这不妨再看最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第八十条：“清算组处理集体所有土地使用权时，应当遵守相关法律规定，未办理土地征用手续的集体所有土地使用权，应当在该集体范围内转让。”这里首先要弄明白这样一个问题，乡镇企业在兴办时，往往是当时的人民公社党委划地为界，当时的大队或村委会或得到了一点补偿，或什么也没有得到便贡献出了大片土地。这样的企业，过去往往是由乡镇政府土地管理部门向企业收取一定的土地使用费，有的干脆由乡镇政府收取部分费用后，转给当地的老百姓。现在企业破产了，当年的土地所有者或要收回土地，或要高额补偿，该怎么办？这确实是很棘手的问题。而这样的乡镇企业，其使用的土地是乡镇集体所有还是村集体所有，往往都有很大的争议。笔者认为，既然是乡镇企业，兴办时不是给了农民一定的补偿，就是以减免征购等为条件，或是对土地进行了适当的调整，这就应该认定该企业所用土地为乡镇集体所有。明确了破产企业的土地权属后，乡镇政府有责任做好老百姓的思想工作，在适度的范围内平衡他们的利益关系，协助破产企业作为土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出用地登记申请，补办集体土地使用证，结束该幅土地使用权长期处于不确定状态。但补办集体土地使用证而发生的相关费用，因该幅土地使用权未纳入破产财产，可以要求买受人承担。之后，还应当由买受人与土地所有人即乡镇集体经济组织签订土地有偿使用合同，每年缴纳一定的使用费，这是符合法律规定的。如何确定集体土地使用权转让范围？前面提到的最高人民法院司法解释中有“应当在该集体范围内转让”的规定。当今各级政府高度重视招商引资，加速企业民营化进程，找来外地投资者利用破产企业的原有设施投资兴办企业，确实是件大好事，但外地投资者刚来买企业就面临着土地使用权不是在该集体范围内转让的问题。因此，对“应当在该集体范围内转让”该作何解呢？《土地管理法》只讲到土地使用权可以依照法律规定转让，而最高院司法解释讲的是这样的集体土地使用权转让只能在该集体范围内进行。从法的效力上看，笔者认为，在处理时只能依据《土地管理法》。该法第二条第三款规定：“土地的使用权可以依照法律的规定转让。”这里并没有限定转让的范围。集体所有制企业破产后，新的买受人是否需要变更土地性质？按规定，因企业破产、兼并、分立的，致使土地使用权流转，继受土地使用权又不属于本农村集体经济组织投资设立的企业，应办理国有土地征用和国有土地出让手续，向国家上缴土地使用权出让金。破产兼并、分立后的继受土地使用权的企业，取得国有土地使用权。有的地方却是这样规定的，产权转换后，办理过户手续时，新企业用地可保持原企业使用土地的性质不变。