《认购书》中的预购书是否属于要求购买、买卖还是买卖
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通说认为《认购书》属于预约合同。预约是与本约相对应的概念，关于预约的定义，目前我国立法上没有明确的规定。理论通说认为，预约是指约定将来订立一定契约的契约，而将来订立的契约则为本约。预约本身就是一种契约，但它的标的是订立契约的行为，目的是确保与相对人在将来订立特定的合同。 预约一旦达成，它给当事人强加了一项诚信谈判（尽最大努力）的义务，但没有针对谈判失败强加一项实现交易（获得特定结果）的义务。即它产生两个效果：一是当事人要对他违反谈判义务、导致不能达到“本约”的行为承担责任；二是当事人诚信地继续谈判仍不能达成“本约”时，他们不受任何协议约束。换句话说，就是当事人之间一旦缔结预约，双方负有也仅负有磋商的义务，是否最终缔结本约则非其所问，即仅“必须磋商”而非“必须缔约”。 《认购书》和《房屋买卖合同》是互相独立的合同，前者为预约合同，它为双方设定的义务是在约定的期间内，履行对签订《房屋买卖合同》事宜与对方进行诚信谈判或磋商的义务，而并不承担必须达成签订《房屋买卖合同》的义务。也就是说，如果当事人诚信地履行了谈判义务仍不能达成合同时，他们不需承担责任，如果当事人违反诚信谈判义务导致不能达到合同时，则必须承担责任。 现实中也经常会有这样的情况，就是开发商会否认购房者来与其协商过签订购房合同这一事实，据此来不予退还定金。对于这个问题，提醒各位购房者，一定要有证据意识，因为一旦发生诉讼，购房者要求退还定金的请求得到支持的前提就是首先得举证证实自己没有违约，也就是在约定的时间曾去和开发商商谈过购房合同。在此，提供以下几种方案供购房者参考使用：1）、去谈购房合同时请公证人员一起去，如果不能谈成，请公证人员就谈判的事实作公证，这种方案是最稳妥的，但缺点是成本过高；2）、请两个以上证人一起去，如果谈不成，今后诉讼时可请证人出庭作证，这种方案操作简便，但有一定的风险，这种风险体现在对证人的证明效力的认定上；3）、其它方式：如要求开发商其写下保证退还定金的承诺；录音；求助公安机关，能争取一个书面的报案记录。等等，目的都是在于固定证据予以证明自己在约定时间去谈过购房合同这么一个事实。
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认购书不等于购房合同。但如果认购书具备以下内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为购房合同： （一）当事人名称或者姓名和住所 （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式 （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期 （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任 （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式 （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法 （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。
我国法律并未明确规定购房者在签订正式预售(销售)合同前，必须签订认购书。认购书的法律意义就在于，它毕竟是双方当事人意思表示一致的书面约定，一旦签订，便具有当然的法律约束力，签订人就要为其负责，受其约束。如果认购书对房号、面积、价格、双方权利义务都作了明确的约定，那么可以认为，认购书就是一份买卖合同，双方签订的正式合同，不过是把认购书约定的内容具体化；如果认购书未明确主要条款，则认购书不具备买卖合同的性质，可以看做是双方的意向书，但仍然具有法律效力。
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2021-11-06 15,340
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1,581 2022.04.15 -
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