关于不动产登记的效力规定

问题1：有房屋所有权证无国有土地使用证？有合法土地权属来源的可办理不动产登记：《通知》明确，当这类人员申请办理不动产登记的，国土资源部门应查核土地权属管理资料。对有合法土地权属来源的，依法受理并办理不动产登记;对于历史原因导致权属来源材料不符合不动产登记要求的，应根据取得土地使用权时的相关政策予以认定。在合法宗地上建造的房屋，其房屋所有权已多次转移并取得房屋所有权证，但没有同步办理国有土地使用证的；当事人提交房屋所有权证和原权利人国有土地使用证申请登记的，国土资源部门在核实房地权属来源等有关材料，依法公告并注销原国有土地使用证后，办理权利主体一致的不动产登记。相反，如果是没有合法土地权属来源的国有建设用地上建造的房屋，当事人申请不动产登记的，国土资源部门应暂缓办理。所在地人民政府应组织相关部门依法作出处理，国土资源部门凭有关部门出具的依法进行处理的证明材料办理登记。《通知》明确规定，不得为“小产权房”办理不动产登记。问题2：划拨土地上房改房、经适房、集资房？在补缴土地出让价款后按出让土地性质办理；由于历史原因，长沙市国有划拨土地使用权上建起了多种产权性质房屋；如房改房、集资房、经济适用住房等，并进入二手房市场流通起来。这类房屋究竟能不能办理不动产登记？《通知》规定，对于符合上市交易条件，且土地性质为划拨用地的房改房、经济适用住房、集资房等不动产，可以在补缴土地出让价款后；按出让土地性质办理不动产登记。这类土地使用权的处置方式和土地出让价款缴纳标准，由当地政府依据有关法律法规作出具体规定。划拨土地上的房改房、经济适用住房、集资房与其他办公用房、工业用房共有宗地，需办理宗地分宗和土地分户登记的；宗地权利人或宗地使用管理单位应积极配合，做好宗地分割和国有建设用地使用权转移登记工作。《通知》明确，划拨土地上的不动产可以依照《物权法》等规定直接办理抵押登记，但抵押权实现时，须按照《担保法》相关规定执行。问题3：已抵押国有建设用地上的不动产登记？可申请国有建设用地使用权及在建建筑物抵押权登记；《通知》规定，对国有建设用地使用权已抵押的；同一权利人可以申请国有建设用地使用权及在建建筑物抵押权登记。对已办理国有建设用地使用权抵押登记或国有建设用地使用权及在建建筑物抵押登记的商品房；在申请办理预购商品房预告登记或商品房转移登记时，需先解除该房屋对应的在建建筑物及其所占用范围内国有建设用地使用权的抵押。不动产统一登记前，当事人购买已抵押国有建设用地上的房屋并取得房屋所有权证，现申请办理不动产登记时土地仍处于抵押状态的；国土资源部门应依法办理，并在不动产登记簿和不动产权属证书上注明土地抵押状况。对历史形成的违反《物权法》《担保法》等法律法规以土地等不动产设立抵押融资的，有关市州、县市区人民政府要成立专门工作班子；采取清偿、置换、完善手续等方式妥善处理，国土资源部门依据当地人民政府处置意见依法办理不动产变更、注销等登记。问题4：不动产行政监管与登记的职责关系？坚持一体登记原则，防止出现房地主体不一致情形；《通知》要求，将依法处理不动产登记中发现的违反土地管理、规划管理等违法行为。对于房地产开发过程中存在违反规划条件、违反土地出让合同、超用地红线、超容积率的不动产，应在有关部门查处整改到位后，凭有关证明文件依法办理不动产登记。《通知》规定，要依法做好商品房预售许可与不动产登记的衔接。对新建商品房办理预告登记、首次登记时，必须坚持一体登记原则，防止出现新的房地主体不一致情形。住房城乡建设(房产管理)部门在办理商品房预售许可时，应依法审查土地权属来源状况，对土地权利来源不明或存在改变规划用途、超规划红线等违法行为的，不得核发商品房预售许可证。开发企业申请预购商品房预告登记时，应提交已经房产管理部门和土地管理部门备案的商品房预售合同，确保形成房地一体的唯一的不动产单元号。依法按照土地、房屋批准用途开展不动产登记。不动产统一登记前，房屋所有权证和国有土地使用证记载的房屋用途和土地用途不一致的；当事人申请不动产登记时，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途。问题5：资料移交和登记信息共享问题？年底前完成历史数据整理并汇交至国家平台；目前各级不动产登记部门正积极推进资料移交和登记信息共享工作。《通知》要求，各地要依法完整移交登记资料，确保不动产统一登记制度顺利实施。同时，各级人民政府要对现有土地、房屋、林地、草原等登记信息进行规范化整理，建设统 一、规范的不动产登记数据库；确保在2017年年底前完成历史登记数据的整理并汇交至国家不动产登记信息管理基础平台。各级各有关部门不能因为补充完善历史登记信息和登记数据整合，加重群众负担。《通知》要求，各级各有关部门要加强对不动产登记工作的组织领导，加强协作配合，按照依法、规范、便民的要求，优化不动产登记业务流程，提高办事效率。要加强对不动产登记队伍的教育、培训和管理，提高政策理论水平和业务能力，改进工作作风，不断提高不动产登记服务质量和水平。根据“不变不换”的原则，只要不动产权没有变更和交易，就不用换新的《不动产权证书》，旧证可以长期使用，旧证和新证并行不悖，所以市民无需扎堆前往不动产登记中心办理换证业务。

不动产登记的效力主要包括如下几个方面： 一是物权变动的效力，一般来说，以法律行为发生的物权变动，都是从登记之日起发生物权变动的效果，凡是依法需要办理登记的，其不动产物权的变动，都需要依法办理登记，只有从办理登记时起才发生物权的设立和变动。 二是权利推定效力，是指登记记载的权利人应当被推定为法律上的权利人，在登记没有更正也没有异议登记的情况下，只能推定登记记载的权利人就是物权人。 三是善意保护的效力。它是指登记记载的权利人在法律上被推定为真正的权利人，即便以后事实证明登记记载的物权不存在或存有瑕疵，对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其行为具有与真实的物权相同的法律效果。