购买回迁房与商品房的鉴别方法
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回迁房是指开发商在征收土地时，赔给回迁户的房子。回迁房一般可分为两类：有房产证的回迁房和没有房产证的回迁房。有完整产权的回迁房与普通商品房在价格上没有太大的区别，但无完整产权或只有回迁合同的回迁房则与商品房存在较大差异。这些差异主要表现在以下方面： 1. 房屋价格：无完整产权或只有回迁合同的回迁房一般是根据国家政策进行建造及出售，因此拆迁户可以享受一定的政策优惠，房屋价格相对较低。而普通商品房则受到市场的影响较大，价格相对较高。 2. 买卖关系：商品房的购买基础是购房者和开发商签订的《商品房买卖合同》，而回迁房的购买基础则是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议。 3. 房屋权利：商品房可以立即上市，也可以在银行进行抵押贷款。无完整产权或只有回迁合同的回迁房则无法进行立即上市，也无法进行抵押贷款，并且存在部分小产权房屋，不能享受商品房的权利。 4. 再次交易：商品房可以获得房产证，因此二次交易相对简单，方便过户。而受政策影响回迁房往往需要政府规定的种种限制条件，例如居住满五年、缴纳土地出让金等，因此再次交易的难度较大。 根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条，以下房地产不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
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一、回迁房分为哪几类 1、原住房屋是私产，回迁后所得房屋是大产权(完全产权)。此类房屋得到房产本后可去所属区域交易中心直接过户。 2、原住房是公房，回迁后得到小产权(经济适用房产权)，从回迁之日起5年后才可上市交易，过户费用高。 二、回迁房是否可以买卖需要分情况： 1、业主已取得房产证可正常交易 有房产证的回迁房，是可以走正常的二手买卖或租赁交易的流程。因为在二手交易的过程中，房产证是房管局认可，并受其监督的。 2、业主手中只有回迁协议的不能过户 业主手中只有开发商的回迁协议的，在做二手房交易时是不能在房地产交易中心做过户和改名的。因为该回迁协议只是业主与开发商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可。 三、回迁房和商品房的区别： 第一，在房价款方面，商品房与拆迁房有区别，商品房可立即上市；而回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低。 第二，商品房和回迁房买卖双方的关系不同，商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定；而拆迁安置房屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。
商品房验房维权的方法如下： 1、与开发商直接交涉协商； 2、商品房质量有问题的，购房者可直接到消费者协会投诉； 3、找负责相关问题的行政主管机关； 4、仲裁或起诉等。
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