房地产商未交房破产应该如何处理

如果房屋已经建成，属于现房状态，破产的开发商对于购房者有履约的可能，简单来说就是业主有可能能拿到房产。如果在还没有办理产权证的情况下，购房者有权可以要求破产管理人代开发商来为购房者办理产权证的业务。像房屋已经建成，并且已经可以交付使用了的，开发商的破产对于购房者来说算是问题不大。 但是遇上期房，那就比较麻烦了。如果房屋未建成，我们按照《最高法建工受偿问题批复》来看，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗受买人。”换句话说就是，如果您交付的房款在50%以上时（按揭放款也计算在内，开发商破产，购房者也必须偿还银行贷款），有优先的受偿权。 如果在开发商破产倒闭，破产管理人决定续建房屋，1.如果购房者决定继续买这套房，就补足房款，管理人也必须履行合同，并在满足办理产权证时，配合办理。2.如果购房者拒绝继续购买，不愿意补足房款，管理人可以解除合同，并依据法律保障优先受偿权。 如果破产管理人不续建了，购房者依据法律保障优先受偿权。 如果所交房款不足50%，那就按照《全国民商工作会议纪要》：“如果商品房消费者支付的价款接近50%，且已经按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。” 简单来说，就是如果你给的钱接近50%，就按之前管理人决定续建和您超过50%的一样，交钱给房。 如果您严重不足50%，又不决定继续购买，或者管理人又续建的，在破产清算时，很大部分可能作为普通的债权对待，那对于购房者来说是最大的损失。 无论如何，对于上述的请求，一定要满足两个条件： 1.在人民发现查封之前已经签订有效的书面合同 2.所有房屋属于居住且买受人名下无其他用于居住的房产。

如果开发商破产的话是需要走司法程序的，人民法院是要对其进行审查和资产清算的，交的定金应该是可以收回的。如果破产管理人要求退房，那么所交定金只能按企业的破产债务来处理，这样购买者合同不存在担保，就只能按企业剩余财产与其它债权人按比例清偿。如此，不可能拿到全部定金。但是，若破产管理人要解除合同，还有一方法就是购买者要求双倍返还定金，这样购买者的债权基数增大，可以尽可能挽回损失。《中华人民共和国企业破产法》第一百一十三条规定，破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿：(一)破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金;(二)破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款;(三)普通破产债权。破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按照比例分配。破产企业的董事、监事和高级管理人员的工资按照该企业职工的平均工资计算。