房地产买卖合同违约怎么办

2015年10月25日，张女士(买方)通过某中介公司介绍购买李先生(卖方)位于普陀区兰溪路上住宅房一套，面积120平方，双方约定总价款为人民币450万元整。 当日，双方签订了正式的《上海市房地产买卖合同》(买卖合同)并支付了首期房价款计人民币140万元整。买卖合同约定，卖方该房屋现有银行抵押人民币90万元整，需要买方用银行转按揭之方式进行涤除后过户。 合同中对买卖双方的违约责任亦做了详细约定。在签订买卖合同后第二天，买卖双方赴银行办理贷款以及转按揭手续，嗣后，银行经审查通过了买方的转按揭申请。但之后卖方始终不予出面配合，致使买方无法办理过户手续。 并且，卖方将该房屋重新在市场上以更高的价格挂牌销售。2016年3月份，买方接到银行电话，因银行政策发生变化，此前买方的转按揭申请条件已不符合最新政策，将会被退回。买方接到通知后多次与卖方沟通，卖方置之不理。协商无果，买方无奈，向人民法院提起诉讼。 律师解析： 2015年至今，北、上、广、深等一线城市的房价和成交量呈现出疯狂之模式，房地产买卖纠纷也随之如雨后春笋般凸显出来。在个别区域中楼盘，短短一个月的时间，一套房产的市价可能就相差几十甚至上百万元，面对如此大的价格变化如此大的诱惑，部分卖房者，难免心理失衡，想尽一切办法拖延履行合同甚至拒绝履行合同。但是合法、自愿的社会交易活动均应受到法律的保护和规制。关系着人民群众基本生活需要的住宅亦不例外。所以依法、自愿签订的房地产买卖合同，当事人双方均有义务诚意履行。 根据合同法第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原则上，卖方因个人原因无故不配合买方办理房屋的过户手续，已经构成实质性违约，买方可依签订的买卖合同和合同法的有关规定，依法起诉请求法院判定卖方履行买卖合同；亦可请求法院判定卖方履行买卖合同的同时，请求判定卖方赔偿因此而造成的损失；或者买方单方通知卖方解除已签的买卖合同，并依法起诉，使卖方承担合同约定中的违约责任以及由此造成的买方的其他损失。 但在本案中，因银行政策发生变化，此前买方的转按揭申请条件已不符合最新政策，将会被退回。亦即本合同中，除非卖方自行涤除现有抵押或者买方替卖方涤除现有抵押，则本合同已履行不能。而造成此合同履行不能的原因，除银行政策的变动外，卖方的无故拖延和拒绝履行是主要原因，卖方应为此承担主要责任。所以，买方应依合同法的规定和双方所签订的买卖合同的约定提起诉讼，使卖方承担合同约定中的违约责任以及由此造成的买方的其他损失。