房产开发流程

房地产开发流程：第一部分房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批前，房地产开发公司应办理土地出让手续，委托有资质的勘察设计院研究制作建设项目报告，并附有详细的规划设计参数和效果图，落实足够的开发资金。第二部分行政审批部分根据我国现行法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般分为六个阶段：1。选址定点；2、规划总体规划审查和规划设计条件的确定；3、初步设计和施工图审查；4、规划报建图审查；5、施工报告；6、建设项目竣工综合验收备案。一、定点选址阶段。这一阶段一般处理以下事项：1。计委审查可行性研究报告和项目立项。2、国土资源局审查土地利用总体规划和土地供应方式。三、建委关于投资开发项目建设条件的意见。4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程的相关专业内容和范围进行审查。6、规划部门对项目选址的意见。二、规划总体规划审查和规划设计条件确定阶段，现阶段办理以下一般事项：1、人防办审查人防工程建设布局。二、国土资源局办理土地预审。3、公安消防队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设项目的相关专业内容和范围进行了审查。四、规划部门对规划总体规划进行评审，颁发《建设用地规划许可证》。五、建设工程规划设计条件由规划部门确定。3、初步设计和施工图设计审查，现阶段处理以下一般事项：1。规划部门应审查初步设计的规划要求。2、公安消防队审查初步设计的消防设计。3、公安局交警支队审查初步设计的交通条件。四、人防办审核人防设计的初步设计。五、国土资源局对土地使用进行预审。6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审核。7、建委发布初步设计批复，审查落实初步设计批准文件的要求。8、建设委员会应当对施工图设计文件进行政策审查，并根据业主的意见发出技术审查委托通知。9、建委根据施工图设计文件审查机构发布的《施工图设计文件审查报告》，发布《施工图设计文件审查批准书》。四、规划报建图审查阶段，现阶段办理以下一般事项：1。公安消防队进行消防设计审查。二、人防办对人防设施进行审查。3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局根据职责对相关专业内容和范围进行审查。四、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳相关规费后，核发《建设工程规划许可证》（复印件）。五、施工报建阶段，本阶段办理以下一般事项：1、施工单位办理施工报建登记。二、施工方对工程进行发包，确定施工队伍。招标工程通过招标确定施工队伍，非招标工程直接发包。3、建委组织职能部门审查工程开工条件，颁发《建设工程施工许可证》。6、商品房预售许可证阶段，现阶段办理以下一般事项：房地产管理部门办理预售登记，发放《商品房预售许可证》。开发企业申请《商品房预售许可证》时，应提交以下证件（复印件）和材料：1。以下证明材料：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）根据提供预售的商品房，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，已确定施工进度和竣工交付日期。2、开发企业的营业执照和资质等级证书3、工程施工合同4、商品房预售方案。预售方案应说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等。，并附上商品房预售总平面图和分层平面图。七．建设工程竣工综合验收备案阶段，现阶段办理以下一般事项：1。建设工程质量监督站（机构）应当对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。2、财政部门应当对建设项目应当缴纳的行政事业性收费和基金进行验收。3、规划部、市政部、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防队、园林局等需要参加验收的部门，应当按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。根据上述部门和本部门的验收情况，规划部门颁发了《建设工程规划许可证》（原件）。四、建委综合各部门验收．审核意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程竣工综合验收备案证明；对不符合标准或要求的，作退件处理，并要求限期整改。第三部分房地产项目权属初始登记阶段1。房管局批准新建商品房所有权初始登记（大产权证）。2、开发商应提交材料：（1）申请书；（2）营业执照；（3）土地使用证明或土地使用权证；（4）建设用地规划许可证；（5）建设工程规划许可证；（6）施工许可证；（7）房屋竣工验收材料（8）房屋测绘结果；（9）根据有关规定应提交的其他文件。

《城市房地产管理法》第二十五条 房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。 第二十六条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权;但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。 第二十七条 房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。