涉及商品房销售广告违约认定
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《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称司法解释)第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，违反的，应当承担违约责任。”由此可见，只有在商品房销售广告属于要约的情况下，才可能存在违约与否的问题。构成违约的条件是： 1.销售广告是要约; 2.该要约广告虚假或虽然真实但没有兑现。只要开发商的行为同时具备上述两个条件，就构成违约。开发商行为构成违约后，该如何承担违约责任根据合同法的规定，承担违约责任的方式为继续履行、承担、赔偿损失三种。因此，开发商也应按此规定承担违约责任。但是，实践中开发商的违约行为大部分是因为虚假广告引起的，即把自己根本无法实现的内容发布在广告中，所以，要求开发商继续履行是不现实的。相比之下，要开发商承担违约金更具现实可操作性。由于要约广告中的内容没有写入商品房买卖合同，当事人之间不可能对此约定违约金，所以只能适用法定违约金或由法官自由裁量。但可以参照的法定违约金是中国人民银行规定的逾期付款的罚息每日万分之二点一，在此显然难以适用。笔者认为，应该从以下几个方面考虑开发商承担违约金的多少：第一，根据所售房屋的总价的一定百分比计算违约金。此处的百分比相当于开发商借虚假宣传所获得的利益;第二，根据如果完成虚假宣传的允诺内容所需的成本计算违约金;第三，根据买受人所购房屋贬值或应增值的多少计算开发商的违约金。上述三种方式的依据是公平原则，并不具有惩罚性质。
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1.在通常情况下，商品房销售广告和宣传资料的内容往往不够具体、明确，一般不含有要约的意思，性质为要约邀请，对双方当事人均不产生合同的约束力。 2.当事人在合同中对广告内容的约束力进行认可的，该广告和宣传资料即构成合同的条款。 3.将商品房销售广告和宣传资料作为购房合同附件的，该广告和宣传资料构成合同条款。但正式合同对广告内容有实质性变更的，以正式合同的约定为准。 4.出卖人就商品房开发项目规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有决定作用的，应当将该内容视为要约，而买卖合同的订立则视为买受人对出卖人要约的承诺。 在这种特定的情形下，这些说明与允诺与正式合同条款共同构成商品房买卖的完整的交易条件，这些说明与允诺即具有合同条款的效力，亦应视为合同内容的组成部分。出卖人违反该合同内容的，应承担违约责任。
商品房销售广告性质如下：商品房销售广告和宣传材料的内容往往不够具体、清晰，对双方没有合同约束力；当事人在合同中承认广告内容的约束力的，广告和宣传材料构成合同条款；商品房销售广告和宣传材料作为购房合同附件的，广告和宣传材料构成合同条款。
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商品房销售广告有法律效力吗根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定
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2022-08-26 15,340 -
商品房销售广告是否有效？
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4,270 2022.10.12 -
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销售广告能否成为合同内容销售广告是能够成为合同内容的。 根据规定：商品房的销售广告和宣传的资料都是作为要约邀请，但是房地产开发企业就商品房开发规划范围内的房屋和相关设施所作的说明和允诺具体确定，且有严重影响到商品房买卖合同的订立和房子价格的确定，要视为要约。 解释
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