国家开始放开房地产调控政策了吗？什么是个人转让住房营业税的政策

2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施。这些措施如果严格实施将对房地产价格过快上涨产生有效的遏制。然而，如同任何一项措施在实践中都可能存在不同的操作模式一样。新国八条的新规定在不同的地方也存在不同的理解和执行。以下仅对新国八条的第五项措施谈一下看法。 新国八条第五项措施，调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。这一条措施取消了住房营业税优惠，新措施的实施将使购房者交易税明显增加。因为，新规定实施之前，未满5年的普通住房如果转手交易，采取的是差额征收营业税的方法。以一套2007年以100万元购买、现在以200万元出售的二手房为例，之前只需要按照前后两次房价的差额缴纳 5.5%的营业税也就是缴纳5.5万，而新规定实施后将需要按照新的房屋全额价格交纳5.5%的营业税11万。 因为新规定是从2011年1月28日起施行，这就产生了一个问题，即2011年1月28日前已经签订了合同，尚未缴纳营业税，在2011年1月28日后办理缴税事宜，是按照原规定还是按照新规定缴纳营业税。 据笔者了解，郑州市的做法是，尽管是在2011年1月28日进行了网签，只要是在1月28日后办理缴税，五年内的二手房交易就按照现在房屋出售价格全额缴纳营业税。北京市各区的做法是，以1月27日24:00为时间截点，之前网签的还是按照以前的政策缴纳营业税，而27日24:00之后网签的，交易都按国务院新规定全额征收营业税。 笔者认为郑州市地税局的做法不妥，从法理上说不通。理由分述如下： 一、购房者的信赖利益应当得到保护 所谓“信赖利益”，是指行政相对人（这种场合下，就是指购房者）认为行政机关先前的行为持续合法有效，予以充分的信赖，据此作出一定行为，从而实现自身的某种利益。现代法律理念认为，这种信赖利益，应当得到行政机关的保护。行政法中的信赖保护原则包括以下几方面的内容：第一、行政主体之间相互信任和忠诚，同时须本着诚实信用的精神，以诚实信用的方法作出行政行为。这是现代行政法对行政主体的首要要求，也是现代国家在人民之中公信力提高的必然要求。第二、行政相对人基于对行政机关行政行为合法性与有效性的信赖而与行政机关合作，这种对行政机关的信赖应当受保护。对行政相对人来说，要有值得保护的信赖，也即对行政相对人来说，已产生了正当的信赖利益。这是信赖保护的实质内容，也是信赖保护的基础。第三、对行政相对人的正当信赖利益要以适当的方式给予保护。这是信赖保护原则的最终实现，也是其最直接的体现。行政相对人因行政机关的行政行为而获得的利益，应当受到保护。 本事例中，购房者在2011年1月28日之前在房管局进行网签，是基于此前地税部门关于房屋营业税的行为，因为此前地税部门只按照房价差额收取营业税，所以购房者才作出网签的行为。换句话说，购房者充分认识到税务部门按照差额而不是全额收取营业税，差额缴纳营业税会给购房者带来比全额缴纳营业税一定的利益。如果税务部门按照全额征收营业税，购房者的这种信赖利益将得不到保护。 二、现代法治理念要求法不溯及既往 “法不溯及既往”是一项基本的法治原则。通俗地讲，就是不能用今天的规定去约束昨天的行为。法具有指引作用，已经公布的法律条文，无论是确定的指引还是不确定的指引，都是为人们提供一个既定的行为模式，引导人们依法实施自己的行为。而新法颁布之前，是不明确的，人们不可能根据新法作出相应的行为。换句话说，新法颁布之，人们只能按照当时的法律来作出自己的行为。法还具有预测作用，即人们依据现存的法律，可以预先判断自己行为的法律后果。但是，未公布的法，并不为人知，自然无法据此判断自己的行为会带来何种后果。如果新法溯及先前的行为，给行为人带来不利的后果，那么，人人将陷于恐怖之中。因此，新法不具有溯及力。 就郑州市地税局的做法而言，在2011年1月28日之前，新国八条并未公布施行，购房者根据过去的规定，预测自己购房时，只应缴纳差额营业税，才据此作出网签，如果他能够预测到此后的新规加重他购房时的营业税负担，他会重新考虑，可能放弃网签。 2011年1月28日之前网签的朋友，如果您被要求按照全额缴纳五年内二手房营业税的话，拿起您的法律武器捍卫您应当享有的权利。