减少房贷利息的有效方法

变化招数1：更改还款方式 等额本金比等额本息更划算 据新闻报道，在利率长期稳定的情况下，等额本息还款方式更为实用，每月还款额相同，让借款人心中更加安心。然而，在预期加息的情况下，等额本金还款方式可以节省不少利息。 “等额本金”是指先还利息，再还本金，前期还款压力较大，以后逐期递减；而“等额本息”则是每期还款额相同，先还本金，再还利息，利息总额较高。 例如，贷款30万元、20年期限的房屋，采用等额本息还款方式，每月需还款198.816元，还款总额为47715.91元，支付利息款17715.91元。而采用等额本金还款方式，首月还款2512.5元，还款总额为45213.12元，支付利息款15123.12元，省去了两万多元的利息。 变化招数2：调整贷款方式 首套房贷款使用公积金更为划算 在房贷按揭7折利率优惠时，首套房贷款申请商业贷款更为划算，而二套房则需考虑使用公积金贷款。但如今，首套房是否可以先使用公积金贷款呢？ 通过一番计算，我们可以发现，使用公积金贷款比商业贷款更加划算。具体计算过程如下： 以申请公积金贷款总额最高45万元来计算，按揭20年，首月付款为332.625元，还款总额为62487.56元，应支付利息款为17487.56元。而按商业贷款45万元来算，按揭20年，在利率8.5折的情况下，首月付款为376.875元，还款总额为67819.68元，应支付利息款为22819.68元。可以看出，从首月还款金额来看，使用公积金贷款比使用商业贷款省去了44,250元，而从还款总额来看，相差53,321.25元。 变化招数3：修改还款时间 不是投资高手不妨提前还贷 如果你手头还有余钱，就考虑提前还贷吧。除了将剩下房贷一次性还清外，提前还贷有三种方式：缩短还款期限、增加月供、双管齐下。而其中最省钱的方式是第三种，即采取双管齐下的提前还贷方式。 房奴可以根据自身资金情况，选择适合自己的提前还贷方式。不过，是否提前还款还要取决于你是否是理财高手。如果你的资金有更好的投资渠道，可以获得更高的投资回报，收益高于现在的贷款利率，就没什么必要提前还款。 变化招数4：固定房贷利率 以不变应万变锁定房贷成本 目前，国内贷款人与银行签订的房贷合同都是浮动利率的。因此，央行一旦加息，贷款人的月供就会相应增加。 所谓固定利率房贷，是指在贷款期限内，不论银行利率如何变动，借款人都将按合同规定的固定利率支付利息，锁定房贷成本。不过，利率降低或提前还贷，都会使购房者利益受损。 结构性固定利率房贷在这方面更为灵活，它在利率固定期间，可以分段执行不同的利率标准。例如，利率固定10年的贷款，可以在贷款的前五年和后五年执行不同的利率。这样能有效避免上述降息带来的利率损失问题，但申请人需要对货币政策有一个提前和准确的判断。 变化招数5：选择房贷理财产品 贷款存款同时进行以存抵贷 投资者还可以选择个人贷款与存款相结合的房贷理财业务。只要客户的贷款还款卡内有活期存款，就可以按相应比例抵扣贷款利息，而卡内存款还是活期存款，随时支取，不受限制。 例如，在福州某大型国有银行办理个人住房贷款，贷款余额大于10万元，贷款状态正常，还款记录优良，贷款剩余还款期大于12个月，就可根据协议开立以上业务。在账户内存款达到5万元以上，就可按固定比例抵扣贷款本金。 但也有专家指出，这类产品虽然在满足客户置业需求的情况下，既保证了资金的流动性，又能在账户剩余资金中保持利息收入，但对于降低房贷利率的贡献不大。 变化招数6：考虑直客式贷款 避开开发商自主选择银行贷款 同一段时间内，各家银行房贷利率优惠也有不同。多问几家，总能问到房贷利率比较优惠的银行。如果你找到了这样的银行，且条件允许，不妨办理直客式贷款。 直客式贷款模式是指银行直接把购房款贷给购房者，让购房者把自己的房款首付和获得的银行贷款加在一起的总房款一次性付给开发商的贷款模式。这种贷款方式摆脱了开发商指定银行贷款的限制，购房者可以自主选择按揭银行。此外，还能免除部分费用，而且放款速度快，贷款时间缩短。但直客式贷款申请门槛比较高，手续比较繁琐，也受时间和额度的限制。