城市更新与拆迁房屋的交易问题

通常所说的拆迁房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁,而被拆迁人安置使用的房屋。由于其安置对象是特定的动迁安置户,因此该类房屋的买卖除受法律、法规的规范外,还受到当地政府相关的地方政策的约束。因此,与一般的商品房交易有很大的不同。 拆迁安置房屋一般可分为两大类: 1. 因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。根据一些地方规定,被安置人获得这种配套商品房的,房屋产权属于个人所有,但在取得所有权的5年之内不能上市交易。 2. 拆迁部门通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别,属于被安置人的私有财产,没有转让期限的限制,可以自由上市交易。 不过,还有一部分安置房建设在了集体土地上,属于小产权房,是不受法律认可和保护的,即便对外出售产权也不发生转移。 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定,被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的,市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。 根据我国《土地管理法》第六十二条的规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。因此,遇到拆迁主要是以“一户一宅”为原则进行补偿安置。 但是,如果是下面几种情况“一户两房”也视为合法,拆迁应该给予合理的补偿安置: 1. 面积总和符合宅基地面积标准; 2. 因管理部门衔接问题造成的一户多宅; 3. 因继承形成的一户多宅; 4. 宅基地合法交易; 5. 符合当地分房建房条件为分户而另行建房的。 拆迁安置费如何计算是要看多出来的房子是否合法,只要是合法多出来的房子,就应当按照政策得到公平合理的补偿。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委会颁发,所以叫做“乡产权房”,又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产,实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。这也说明小产权房不受法律保护,拆除很难获得赔偿。但并不是的得不到赔偿,能否获得赔偿以及如何赔偿要根据情况而定。 1. 根据《土地法》中的规定,小产权房子向本集体以外的人员出售,属于不合法行为。因此,如果是出售给了本集体成员,并且取得了相关组织认可批准的,合同属于有效,拆迁时会给予补偿的。 2. 如果房屋卖给了非本集体成员,但购买者取得了集体组织相关单位批准人可的,这种合同也属于有效合同,拆迁时也会有补偿的。但是“取得本组织批准人可”是非常难的。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条　被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。