业主协议及公约纠纷问题
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(一)业主公约纠纷概述 业主公约又称为业主规约、管理规约、住户公约等，是小区全体业主就小区物业的管理、使用、维护等各方面所达成的自治规则。业主公约只要不违反法律强制性规定，不违反公序良俗原则，不变更和排除小区物业区分所有权的本质，均可产生法律效力，对全体业主包括非业主使用人均有约束力。部分业主在房屋装修、利用共用部位与共用设施时，存在搭建违法建筑、占用共用部位、不当使用共用设施等违反业主公约的行为，在物业公司或业主委员会要求整改后拒不服从，进而引发纠纷。对此，业主委员会或物业公司可向有关行政主管部门报告，或在征得业主大会同意后向法院提起诉讼，或支持其他业主以构成相邻妨碍为由提起诉讼，从而制止部分业主违反业主公约的行为。 (二)业主公约纠纷调解处理的原则 1.尊重公约自治，维护公约效力 业主作为房屋产权人，并不意味着其可以随心所欲地使用物业。一个住宅小区就是一个小的社会，业主的行为也要受到限制，即以不侵犯他人的自由权为前提。物业管理涉及人们的日常生活，并不是处处都需要直接由法律进行干涉和处理的，最好的办法就是以业主公约的形式来规范业主的日常生活行为。公约的内容只要不违反法律的强制性规定，不违反公序良俗，不变更或排除区分所有权的本质，均可产生法律效力，其约束力及于全体业主。 2.物业公司不能基于业主公约而免责 在售房时和前期物业管理中，一些物业公司往往会先行制定业主临时公约，并要求业主购房时签字确认。在这类临时公约中，常有免除物业公司责任的内容，比如规定业主应自己保管好自己的财物，如遗失被窃，物业公司概不负责。后业主以其财物遗失要求物业公司赔偿时，物业公司就以公约内容进行抗辩。在调解处理此类纠纷时，需要把握是业主公约究竟能不能成为物业公司的免责事由。应该指出的是，物业公司的权利义务来源于物业服务合同，双方之间的权利义务应当以合同作为依据。业主公约并非双方物业服务合同的内容，因此物业公司不能援引业主公约条款作为其违约责任的免责事由。其未尽约定的或通常的管理服务义务的，仍应按照合同约定、过错程度等来承担相应的责任。
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